Все документы

О Федеральной целевой программе "Свой дом

Постановление Правительства РФ от 27.06.1996 N 753

Во исполнение Указа Президента Российской Федерации от 23 марта 1996 г. N 420 "О разработке федеральной целевой программы "Свой дом" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1996, N 14, ст. 1427) и в целях создания организационных, правовых и финансовых предпосылок для обеспечения граждан доступным жильем за счет привлечения их средств и снижения стоимости строительства жилья Правительство Российской Федерации постановляет:

1. Утвердить Федеральную целевую программу "Свой дом" (далее именуется Программа) как составную часть нового этапа Государственной целевой программы "Жилище".

Определить государственным заказчиком Программы Министерство строительства Российской Федерации.

2. Министерству экономики Российской Федерации и Министерству финансов Российской Федерации:

включить Программу в перечень федеральных целевых программ, подлежащих финансированию за счет средств федерального бюджета;

предусматривать ежегодно, начиная с 1997 года, при формировании проектов прогноза социально-экономического развития Российской Федерации и федерального бюджета выделение средств в объемах, необходимых для реализации Программы, включая 5 процентов средств, предусматриваемых в государственной инвестиционной программе на 1997 год для организации кредитования застройщиков;

обеспечить использование для финансирования работ по реализации Программы иностранных кредитов, получаемых Российской Федерацией по линии межправительственных соглашений, а также средств международных финансовых организаций.

3. Министерству строительства Российской Федерации внести в III квартале 1996 г. в Правительство Российской Федерации предложения о выделении финансовых ресурсов для долгосрочного жилищного кредитования населения.

4. Министерству финансов Российской Федерации, Министерству экономики Российской Федерации и Министерству строительства Российской Федерации с участием Центрального банка Российской Федерации:

представить в месячный срок проект постановления Правительства Российской Федерации о федеральном агентстве по ипотечному жилищному кредитованию;

утвердить в 3-месячный срок нормативно-методические материалы по организации кредитно-финансового механизма, необходимого для реализации Программы.

5. Министерству строительства Российской Федерации и Государственному комитету Российской Федерации по статистике внести в 3-месячный срок в Правительство Российской Федерации предложения о введении статистической отчетности о ходе реализации Программы.

6. Министерству строительства Российской Федерации обеспечить контроль за выполнением Программы и ежегодно докладывать Правительству Российской Федерации о ходе ее реализации.

7. Комитету Российской Федерации по печати и Федеральной службе России по телевидению и радиовещанию регулярно освещать в средствах массовой информации ход реализации Программы.

Председатель Правительства
Российской Федерации
В.ЧЕРНОМЫРДИН

Утверждена
Постановлением Правительства
Российской Федерации
от 27 июня 1996 г. N 753

ФЕДЕРАЛЬНАЯ ЦЕЛЕВАЯ ПРОГРАММА "СВОЙ ДОМ"

I. ПАСПОРТ ФЕДЕРАЛЬНОЙ ЦЕЛЕВОЙ ПРОГРАММЫ "СВОЙ ДОМ"

Наименование Программы   - Федеральная целевая программа
                           "Свой дом"
Дата принятия решения    - Указ Президента Российской Федерации от
о разработке Программы     23 марта 1996 г. N 420 "О разработке
(наименование              Федеральной целевой программы
соответствующего           "Свой дом"
нормативного акта)
Государственный заказчик - Министерство строительства Российской
                           Федерации
Директор Программы       - Басин Ефим Владимирович
Цели и задачи Программы, - создание организационных, финансовых и
важнейшие целевые          правовых предпосылок для обеспечения
показатели                 доступным жильем граждан с привлечением
                           их средств и долгосрочных банковских
                           кредитов;
                           стоимость 1 кв. метра жилья не должна
                           превышать среднего 2-месячного
                           денежного дохода на душу населения в
                           субъектах Российской Федерации;
                           повышение доли индивидуального
                           жилищного строительства ежегодно по
                           всем регионам России на одну треть, а в
                           отдельных регионах - на одну вторую от
                           объемов вводимого жилья;
                           увеличение в 3 - 4 раза выпуска легких
                           строительных конструкций из древесины
                           и тонкостенных металлических профилей и
                           эффективных утеплителей
Сроки и этапы реализации - 1996 - 2000 годы
Программы                  I этап (1996 - 1997 годы) - создание
                           нормативно-правовой базы, финансово-
                           кредитного механизма, организационных
                           структур, внедрение прогрессивных
                           архитектурно-строительных систем,
                           организация демонстрационных зон
                           пилотного строительства, ввод в
                           эксплуатацию не менее 40 процентов
                           доступного жилья от общего объема
                           индивидуального строительства;
                           II этап (1998 - 1999 годы) -
                           совершенствование правового и
                           финансово-кредитного механизмов,
                           разработка и освоение производства
                           малоэтажных жилых зданий на основе
                           открытой архитектурно-строительной
                           системы жилищного строительства, ввод в
                           эксплуатацию 60 процентов доступного
                           жилья в 1998 году; в 1999 году -
                           70 процентов от общего объема
                           индивидуального строительства;
                           III этап (1999 - 2000 годы) - массовое
                           строительство индивидуальных
                           малоэтажных доступных по цене домов
                           во всех регионах России с вводом в
                           эксплуатацию в 2000 году не менее
                           80 процентов от общего объема
                           индивидуального строительства
Перечень основных        - разработка финансово-кредитного и
мероприятий                инвестиционного механизмов;
                           подготовка проектов малоэтажных домов,
                           отвечающих требованиям доступности,
                           энергоэффективности и экономичности;
                           выбор территорий строительства и
                           осуществление строительства пилотных
                           объектов на демонстрационных
                           территориях;
                           проведение научно-исследовательских и
                           опытно-конструкторских работ,
                           направленных на переход от типового
                           проектирования домов к созданию
                           открытой архитектурно-строительной
                           системы на основе унификации
                           конструктивных элементов;
                           использование финансово-кредитного
                           механизма, реализованного при пилотном
                           строительстве;
                           модернизация базы строительной
                           индустрии и строительных материалов в
                           регионах;
                           адаптация проектов малоэтажных домов
                           к конкретным условиям региона;
                           организация и освоение выпуска
                           индустриальных конструкций, изделий
                           и деталей для комплектации домов
                           различных конструктивных типов
                           применительно к конкретным регионам
                           и территориям;
                           разработка и внедрение нормативной и
                           правовой базы стимулирования
                           индивидуального жилищного
                           строительства;
                           обобщение и распространение в регионах
                           механизмов финансирования и
                           кредитования жилищного строительства с
                           привлечением средств населения,
                           коммерческих банков и долгосрочных
                           кредитов
Исполнители основных     - строительные организации и фирмы
мероприятий
Объемы и источники       - 67451 млрд. рублей (в ценах 1996 года)
финансирования                в том числе:
                              федеральный бюджет -
                              13251 млрд. рублей;
                              местные бюджеты -
                              12700 млрд. рублей;
                              внебюджетные источники -
                              41500 млрд. рублей
Ожидаемые конечные       - повышение доли малоэтажного
результаты реализации      индивидуального жилищного строительства
Программы                  ежегодно  на одну треть, а на
                           отдельных территориях - на одну вторую
                           от вводимого жилья при стоимости
                           1 кв. метра общей площади, не
                           превышающей среднего 2-месячного
                           денежного дохода на душу населения в
                           субъектах Российской Федерации;
                           ввод в эксплуатацию доступного по
                           цене малоэтажного индивидуального
                           жилья в 2000 году не менее 80 процентов
                           от общего объема индивидуального
                           строительства;
                           развитие и совершенствование
                           рыночных  механизмов стимулирования
                           жилищного строительства в России;
                           создание законодательной и правовой
                           базы развития малоэтажного
                           индивидуального жилищного строительства
Система организации      - органы исполнительной власти субъектов
контроля за исполнением    Российской Федерации информируют
Программы                  Министерство строительства Российской
                           Федерации о ходе реализации
                           региональных программ, которое обобщает
                           поступающие с мест материалы и
                           информирует Правительство Российской
                           Федерации по итогам года с внесением
                           предложений по совершенствованию
                           проводимой работы

II. ФЕДЕРАЛЬНАЯ ЦЕЛЕВАЯ ПРОГРАММА "СВОЙ ДОМ"

1. Содержание проблемы

Федеральная целевая программа "Свой дом" (далее именуется Программа) разработана в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 23 марта 1996 г. N 420 "О разработке Федеральной целевой программы "Свой дом".

Анализ выполнения Государственной целевой программы "Жилище" показал правильность выбора стратегии и эффективность предусмотренных направлений жилищной реформы, что позволило полностью или частично решить ряд поставленных задач: преодолеть сокращение объемов жилищного строительства, уменьшить почти на 2 млн. число семей, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий, повысить норму обеспеченности жильем до 18 кв. метров на человека. Вместе с тем существенными недостатками указанной Программы явились высокая стоимость жилья и недоступность его для широкого круга людей, отсутствие финансово-кредитного механизма и архитектурно-строительных систем малоэтажного домостроения. Дальнейшее улучшение дел с вводом жилья может наметиться лишь при существенном увеличении объемов малоэтажного индивидуального жилищного строительства, доступного по цене широким слоям населения, и организации долгосрочного кредитования. На первый план должны выйти его потребительские качества жилья, функциональные удобства проживания, учет природно-климатических и других специфических особенностей района и конкретного места размещения жилья, эстетические и экологические требования. Особое внимание должно быть направлено на снижение стоимости строительства за счет перехода к прогрессивным архитектурно-строительным системам, создание и развитие финансово-кредитной системы.

Повышенные требования к качеству зданий, их архитектуре и инженерному обеспечению обусловливают необходимость непрерывного совершенствования традиционных и создания новых типов малоэтажных зданий и разработки эффективных конструктивных решений. При увеличении уровня теплозащиты ограждающих конструкций на 20 - 25 процентов уже сегодня можно достичь снижения энергопотребления в малоэтажных жилых зданиях. Современные отечественные нормы предусматривают увеличение теплозащитных свойств жилых зданий в 1,7 - 2,5 раза по сравнению с существующими, дальнейшее развитие малоэтажного жилищного строительства должно быть сориентировано на преимущественное использование многослойных наружных ограждающих конструкций с эффективными утеплителями. С появлением новых материалов должны получить развитие и новые строительные системы: монолитные с оставляемой опалубкой из эффективного утеплителя, каркасные из различных материалов (древесины, металла и бетона). Эти архитектурно-строительные системы должны отличаться технологической гибкостью, многовариантностью возможных архитектурно-планировочных и конструктивных решений, доступностью исполнения, что сделает их конкурентоспособными на современном рынке домостроительной продукции.

Рациональная застройка выделенных участков малоэтажными домами, рассчитанными на широкие слои населения, должна состоять преимущественно из блокированных домов в сочетании с домами других типов. При этом существенное внимание должно уделяться применению автономных систем инженерного обеспечения, позволяющих не только снизить дорогостоящие затраты на строительство коммуникаций, но и сократить эксплуатационные расходы. По укрупненным расчетам застройка малоэтажными домами может обеспечить снижение совокупной стоимости 1 кв. метра общей площади более чем на 20 процентов.

Расчеты показывают, что выбор оптимальных планировочных решений малоэтажной застройки дает возможность в среднем снизить относительные расходы на строительство (в процентах): по этажности - на 2 - 3; по изменениям средней площади - до 15; по инженерно-геологическим условиям - 10 - 20; по инженерным сетям - до 4; по улучшению окружающей среды - 2. Переход на более эффективные системы с широким шагом несущих конструкций и замена стеновых систем каркасными позволят, не прибегая к резкой смене материалов, получить снижение себестоимости продукции примерно на 10 - 15 процентов. Дальнейшее совершенствование финансово-налоговой системы в строительстве и переход на энергоэффективные конструкции позволят снизить себестоимость готовой продукции примерно на 40 процентов.

С учетом градостроительных требований и необходимости ресурсо-энергосбережения в индивидуальном строительстве можно прогнозировать наиболее перспективные типы малоэтажных жилых зданий: одно-, двухэтажные с мансардами как отдельно стоящие, так и блокированные, на основе применения эффективных легких конструкций с использованием местных строительных материалов.

Строительство доступного жилья целесообразно ориентировать на размер жилой площади дома в пределах 50 - 80 кв. метров (90 - 120 кв. метров общей площади).

Наиболее эффективным способом является осуществление строительства малоэтажных домов организациями, выполняющими законченный цикл строительно-монтажных работ, при этом сроки строительства могут быть сокращены на 30 - 40 процентов. Кроме того, специализированные фирмы могут снизить норму прибыли на один объект, получая достаточную прибыль за расчетный период строительства, что позволит уменьшить стоимость жилья не менее чем на 10 процентов. Реализация всех намеченных мер позволит осуществить качественную перестройку структуры жилищного строительства.

Комплексное решение проблемы развития малоэтажного домостроения направлено на преодоление кризиса в жилищной сфере, рассчитано на долгосрочную перспективу и использование действующего рыночного механизма при государственной поддержке и координации межотраслевых связей.

2. Основные цели и задачи Программы

Главной целью Программы является создание организационных, правовых и финансовых предпосылок для ускоренного решения жилищной проблемы, обеспечение всех категорий граждан доступным жильем, стоимость 1 кв. метра которого не должна превышать среднего 2-месячного денежного дохода на душу населения. Программой предусматривается развитие механизмов субсидирования, льготного налогообложения и долгосрочного кредитования.

Удельный вес ввода в эксплуатацию индивидуального жилья должен к 2000 году выйти на объемы, предусмотренные Основными направлениями нового этапа реализации Государственной целевой программы "Жилище".

Для достижения главной цели настоящей Программы предстоит решить следующие задачи:

разработка и применение механизма долгосрочного кредитования застройщиков на срок от 10 до 25 лет;

обобщение и использование опыта, накопленного субъектами Российской Федерации, по привлечению средств населения для строительства жилья;

развитие малоэтажного жилищного строительства с переходом от типового проектирования домов к созданию открытой архитектурно-строительной системы на основе унификации конструктивных элементов;

повышение качества жилья за счет улучшения планировочных решений и развития систем инженерного оборудования;

создание прогрессивных типов малоэтажных домов из унифицированных индустриальных конструкций, отвечающих требованиям открытой системы строительства, с использованием строительных материалов на основе местных сырьевых ресурсов;

развитие производства строительных материалов и конструкций, применение которых обеспечит снижение стоимости строительства при создании должного комфорта в возводимых домах;

создание и внедрение новых эффективных теплоизоляционных материалов с улучшенными санитарно-гигиеническими характеристиками, плитных облицовочных материалов для многослойных элементов стен, перекрытий и покрытий;

разработка нормативно-правовых документов, предусматривающих расширение прав субъектов Российской Федерации в вопросах развития малоэтажного строительства и льгот юридическим и физическим лицам по кредитованию и уплате налогов на имущество;

разработка проектов доступного жилья для всех регионов России.

3. Сроки и этапы реализации Программы

Учитывая актуальность проблемы развития массового малоэтажного строительства индивидуальных домов, необходимо разработать систему мероприятий, обеспечивающих четкую координацию конкретных решений финансовых, социальных, экономических и технических аспектов Программы. Разнохарактерность мероприятий требует отнесения ее к среднесрочным и охватывает период со второго полугодия 1996 года по 2000 год включительно. Этот период целесообразно разделить на три этапа, соответствующих последовательности развития намечаемых мероприятий:

I этап (1996 - 1997 годы) - создание нормативно-правовой базы, финансово-кредитного механизма, организационных структур, внедрение прогрессивных архитектурно-строительных систем, организация демонстрационных зон пилотного строительства, ввод в эксплуатацию не менее 40 процентов доступного жилья от общего объема индивидуального жилищного строительства;

II этап (1998 - 1999 годы) - совершенствование правового и финансово-кредитного механизмов, разработка и освоение производства малоэтажных жилых зданий на основе открытой архитектурно-строительной системы жилищного строительства, ввод в эксплуатацию массового доступного жилья: в 1998 году - 60 процентов, 1999 году - 70 процентов общего объема индивидуального жилищного строительства;

III этап (1999 - 2000 годы) - массовое строительство индивидуальных малоэтажных доступных по цене домов во всех регионах Российской Федерации с вводом в эксплуатацию в 2000 году не менее 80 процентов общего объема индивидуального жилищного строительства.

Система взаимоувязанных мероприятий, обеспечивающих реализацию поставленной цели Программы и решение ее задач, включает осуществление научно-исследовательских и опытно-конструкторских работ (Приложение N 1), разработку и предложения по нормативному и правовому обеспечению решения целевых задач (Приложения N 2 и N 3), а также строительство важнейших объектов по производству строительных материалов и конструкций (Приложение N 4).

В результате реализации мероприятий Программы на рынок жилья должна поступить конкурентоспособная продукция, отличающаяся низкой себестоимостью и доступной ценой.

Программа исходит из того, что в регионах будут создаваться правовые и экономические основы для широкого развития индивидуального строительства с бесплатным выделением земель под застройку по действующим региональным нормам, а также сооружением за счет местных бюджетов инженерной первичной инфраструктуры.

4. Ресурсное обеспечение Программы

При разработке Программы учитывалось, что ее реализация будет осуществляться в условиях значительного дефицита федерального бюджета. В связи с этим объем федеральных бюджетных средств предусмотрен в границах необходимого минимума и будет расходоваться только на проведение научно-исследовательских и опытно-конструкторских работ, разработку нормативных документов федерального уровня, строительство пилотных объектов и на кредитование застройщиков.

В рамках настоящей Программы в перечень важнейших строек по выпуску строительных материалов, изделий и конструкций, подлежащих финансированию в 1996 - 1998 годах, включено 157 объектов. Определены приоритетные направления и предприятия, техническое перевооружение и модернизация которых позволят создать конкурентоспособную продукцию. Это предприятия по производству эффективных теплоизоляционных и стеновых материалов, полимерных и кровельных материалов, высококачественных столярных изделий и стеклопакетов, оборудования для промышленности строительных материалов и строительной индустрии.

На развитие производственной базы на период реализации Программы предусматривается 5 трлн. рублей. За счет средств федерального бюджета финансируются наиболее эффективные инвестиционные проекты на конкурсной основе.

Организация производства местных строительных материалов будет осуществляться за счет бюджетов субъектов Российской Федерации, а также внебюджетных источников финансирования: средств предприятий, вложений частного капитала, кредитов финансово-банковских структур. Для развития производственной базы Программой также предусмотрено использование кредитов Международного банка реконструкции и развития, инвестиций других иностранных банков, получаемых по линии межправительственных соглашений, а также средств международных финансовых организаций.

Распределение средств по объемам и источникам финансирования представлено в Приложении N 5.

5. Механизм реализации Программы

Механизм реализации Программы включает финансово-кредитную и организационную базы решения проблемы.

Финансово-кредитная база предусматривает комплексное использование собственных сбережений граждан, бюджетных средств и банковских кредитных ресурсов.

Организационная база предусматривает добровольное объединение организационных, производственных и финансовых возможностей всех субъектов процесса производства и строительства индивидуальных домов с учетом интересов участников.

Организация малоэтажного домостроения в центральной части России, Республике Коми, регионах Сибири и Крайнего Севера (выбор площадок, оформление землеотводов, разработка проектно-сметной документации, организация и проведение подрядных торгов на строительство, создание региональных демонстрационных зон, а также отработка финансово-кредитного механизма, создание замкнутого инвестиционного цикла, межрегионального рынка ценных бумаг, межрегионального внебюджетного фонда за счет организации комплексного страхования строительных рисков) может быть возложена на соисполнителя Программы - межрегиональную финансово-промышленную группу "Жилище", включающую в себя ведущие предприятия строительного комплекса областей центральной части Российской Федерации, Республики Коми и регионов Сибири.

5.1. Финансово-кредитный механизм

Финансово-кредитный механизм реализации Программы сформирован с целью повышения доступности приобретения жилья для всех категорий граждан, и в первую очередь для лиц, которые способны частично использовать собственные средства или привлекать кредитные ресурсы на строительство или иные формы приобретения частного жилья. Финансово-кредитный механизм Программы предусматривает комплексное использование для этих целей различных финансовых источников: собственных средств граждан, бюджетных средств (на возвратной и безвозмездной основах), кредитных ресурсов коммерческих банков (Приложение N 6).

5.2. Использование собственных средств граждан

Защиту накопленных гражданами средств на частичное финансирование стоимости жилья от инфляционного обесценивания предлагается осуществлять, используя возможности рынка ценных бумаг, банковской системы, рынка недвижимости, путем приобретения гражданами жилищных сертификатов (облигаций займов на жилищное строительство), накопления средств на предлагаемых коммерческими банками жилищных накопительных счетах, использования средств в размере стоимости уже имеющегося у граждан недвижимого имущества и другими способами.

Правовая база для применения жилищных сертификатов (облигаций займов на жилищное строительство) установлена Указом Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 г. N 1182 "О выпуске и обращении жилищных сертификатов". Детальное регулирование выпуска этого вида ценных бумаг определено инструкцией о порядке выпуска, обращения и погашения жилищных сертификатов на территории Российской Федерации, утвержденной Постановлением Федеральной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку при Правительстве Российской Федерации от 12 мая 1995 г. N 2.

Накопление средств гражданами может осуществляться на основе банковского законодательства с использованием системы жилищных накопительных счетов в коммерческих банках, что дает гражданам право на получение на приемлемых условиях в соответствии с договором долгосрочного кредита на приобретение жилья.

Действующая система бесплатной приватизации занимаемого гражданами государственного или муниципального жилья, предоставления и приватизации земельных участков для садового и дачного строительства сформировала условия, при которых значительная часть населения может использовать эту собственность в виде начального капитала для улучшения жилищных условий. Предполагается развитие системы по предоставлению коммерческими банками (на период пока не куплено новое и не продано старое жилье) краткосрочных (примерно на 2 - 4 месяца) промежуточных кредитов под залог имеющейся старой квартиры.

5.3. Предоставление бюджетных средств гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий

Одним из основных принципов Программы является направление значительной части бюджетных инвестиций в жилищное строительство на поддержку граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и способных использовать собственные средства на строительство или иные формы приобретения жилья.

Государственная поддержка нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан может осуществляться путем предоставления безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья, компенсаций и других форм безвозвратной помощи населению, бюджетного кредитования населения на возвратной основе через существующую банковскую систему.

Базовая схема Программы предоставления безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья определяется Правительством Российской Федерации. Размер безвозмездной субсидии, выделяемой гражданам, составляет от 5 до 70 процентов стоимости жилья, зависит от социальной нормы занимаемой площади и времени ожидания в очереди на улучшение жилищных условий.

Предусматривается единый порядок расходования средств, выделяемых из бюджета по программам безвозмездной государственной помощи различным категориям населения на строительство и иные формы приобретения жилья (программы безвозмездных субсидий, безвозмездной помощи, государственных жилищных сертификатов и другие). Указом Президента Российской Федерации от 29 марта 1996 г. N 430 "О государственной поддержке граждан в строительстве и приобретении жилья" установлено, что право на получение безвозмездной государственной поддержки на строительство и иные формы приобретения жилья будет удостоверяться унифицированным документом - свидетельством (взамен существующих различных видов документов). Финансирование безвозмездной государственной поддержки граждан в строительстве и иных формах приобретения жилья будет реализовываться через коммерческие банки, отобранные на конкурсной основе.

В проекте федерального бюджета на 1997 год намечается предусмотреть не менее 4 трлн. рублей на предоставление всех видов прямой безвозмездной государственной поддержки гражданам в строительстве и приобретении жилья (включая безвозмездные субсидии, безвозмездную помощь, предоставление государственных жилищных сертификатов и другие).

Граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий и имеющие достаточные финансовые ресурсы, по желанию вправе получить по решению органов местного самоуправления безвозмездные субсидии в виде доли имущества в не законченных строительством государственных или муниципальных жилых домах, имеющих высокую степень (не менее 80 процентов) технической готовности для завершения их строительства. Правовая основа этого вида субсидирования определена Указом Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 г. N 1181 "О мерах по обеспечению достройки не завершенных строительством жилых домов". Для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, в виде субсидии могут использоваться состоящие в федеральной собственности не завершенные строительством (высокой степени технической готовности) жилые дома.

Безвозмездная субсидия, выделяемая за счет местных бюджетов или бюджетов субъектов Российской Федерации, может покрываться путем бесплатного предоставления нуждающимся в улучшении жилищных условий гражданам земельных участков в пределах нормативов под индивидуальное жилищное строительство. Рыночная стоимость земельного участка и построенной за счет бюджетов всех уровней инженерной инфраструктуры по решению органов местного самоуправления или органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации может быть зачтена в стоимость субсидии.

5.4. Использование кредитных ресурсов коммерческих банков

Важная роль в новом финансово-кредитном механизме обеспечения доступности жилья отводится совершенствованию кредитно-банковской системы. В Указах Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 г. N 1180 "О жилищных кредитах" и от 29 марта 1996 г. N 431 "О новом этапе реализации Государственной целевой программы "Жилище" предусмотрено развитие существующих и создание новых кредитных схем, дающих возможность гражданам улучшить жилищные условия, используя следующие виды кредитов:

краткосрочные - сроком на 2 - 4 месяца, позволяющие гражданину направлять стоимость имеющейся у него приватизированной квартиры для оплаты первоначального взноса при получении долгосрочного кредита на покупку нового жилья;

среднесрочные - сроком от 6 месяцев до 1,5 года, предоставляемые в первую очередь застройщикам - строительным организациям и в некоторых случаях - индивидуальным застройщикам на финансирование жилищного строительства;

долгосрочные - на срок от 10 до 25 лет, предоставляемые гражданам на приобретение жилья;

муниципальные займы или кредиты, включая кредиты международных финансовых организаций, на финансирование инженерной инфраструктуры жилой застройки, обеспеченные частью будущих платежей за соответствующие коммунальные услуги.

Указ Президента Российской Федерации от 28 февраля 1996 г. N 293 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования" способствует интенсификации развития системы долгосрочного кредитования населения в условиях отсутствия закона об ипотеке (залоге недвижимости).

Снижение рисков долгосрочного ипотечного кредитования и привлечение необходимых кредитных ресурсов связаны с различными мерами прямой и косвенной поддержки этой схемы кредитования населения государством.

Дополнительная поддержка определенных категорий граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, по оплате части стоимости жилья (сверх собственных средств и средств безвозмездных субсидий) будет осуществляться путем долгосрочного кредитования населения на возвратной основе с использованием средств федерального бюджета.

На организацию долгосрочного кредитования населения из государственной инвестиционной программы на 1997 год предусмотрено выделение 5 процентов средств (примерно 1,5 трлн. рублей).

В целях государственной поддержки населения сельской местности, нуждающегося в улучшении жилищных условий, предусмотрено выделение в 1996 году из федерального бюджета 500 млрд. рублей и в проекте бюджета на 1997 год - не менее 2 трлн. рублей для долгосрочного кредитования на возвратной основе.

Развитие долгосрочного ипотечного кредитования в целом, а также введение механизма использования средств федерального бюджета на долгосрочное жилищное кредитование связаны с созданием дополнительных элементов рыночной инфраструктуры, обеспечивающих привлечение и распределение инвестиционно-кредитных ресурсов в жилищную сферу. Будет создано федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию (далее именуется агентство), которое должно способствовать становлению в Российской Федерации рынка закладных. Основная цель агентства состоит в привлечении кредитных ресурсов в сферу банковского долгосрочного ипотечного жилищного кредитования.

Основные задачи агентства:

подготовка требуемых стандартов и процедур, связанных с долгосрочным ипотечным кредитованием для банков, желающих продавать свои ипотечные кредиты агентству;

приобретение у коммерческих банков правомочных долгосрочных жилищных ипотечных кредитов;

выпуск под гарантии государства ценных бумаг, обеспеченных приобретенными ипотечными кредитами, для размещения их среди инвесторов.

Для приобретения у банков выданных правомочных долгосрочных жилищных кредитов агентство может использовать:

привлеченные средства институциональных инвесторов и частных лиц, приобретающих ценные бумаги агентства, обеспеченные ипотечными кредитами, залогом недвижимости и гарантиями государства;

привлеченные на возвратной основе бюджетные средства, выделенные целевым образом на организацию долгосрочного жилищного кредитования для установленных категорий граждан в соответствии с Указами Президента Российской Федерации от 23 марта 1996 г. N 420 "О разработке Федеральной целевой программы "Свой дом" и от 16 апреля 1996 г. N 565 "О мерах по стабилизации экономического положения и развитию реформ в агропромышленном комплексе".

При создании агентства необходимо учитывать следующие положения:

организационно-правовая форма обеспечивает привлечение средств заинтересованных коммерческих структур с сохранением контрольной функции государства;

государство принимает на себя гарантию (поручительство) по обязательствам агентства, возникающим на основании выпуска ценных бумаг, обеспеченных ипотечными жилищными кредитами;

в первый год эмиссии предельное соотношение между суммой собственных средств агентства и объемом его обязательств по ценным бумагам, обеспеченным ипотечными жилищными кредитами и гарантией (поручительством) государства, составляет не более 1:5;

инвесторы, имеющие право вкладывать средства только в государственные ценные бумаги, вправе приобретать ценные бумаги агентства наравне со всеми другими инвесторами.

Предоставление средств для развития долгосрочного кредитования населения и обслуживание возврата этих средств в течение всего кредитного периода будут осуществляться с использованием существующей сети коммерческих банков Российской Федерации, и в первую очередь Сберегательного банка Российской Федерации.

Критериями для привлечения коммерческих банков для долгосрочного кредитования населения, в том числе с использованием бюджетных средств, являются: устойчивость финансового положения этих банков, наличие достаточных средств для долгосрочного кредитования; наименьшая стоимость услуг банка по обслуживанию долгосрочного кредитования граждан; способность обеспечить защиту средств от инфляционного обесценения на накопительных счетах и средств субсидий на именных блокированных целевых счетах граждан; способность обеспечить контроль платежеспособности клиентов для строительства и приобретения жилья; возможность установить контроль за целевым использованием средств субсидий и кредита, а также за обеспечением возврата кредита.

Коммерческим банкам рекомендуется в качестве наиболее предпочтительных стандартов:

предоставлять кредит гражданам на срок от 10 до 25 лет на приобретение жилья под залог этого жилья;

продать жилье в рассрочку с условием проживания заемщика в нем по договору аренды до полного возврата кредита;

предоставлять кредит гражданам в размере не более 70 процентов стоимости приобретаемого жилья.

Предпочтительным типом долгосрочного жилищного кредита в условиях высокой и колеблющейся инфляции является кредит с изменяющимся процентом и отсрочкой платежа (кредит с регулируемой отсрочкой платежа). Использование этого кредитного механизма позволяет повысить доступность кредита для заемщика, резко снизив первоначальный процент по кредиту за счет отнесения части платежей на более поздний период, когда возрастает величина номинального дохода заемщика (Приложение N 7). Возможно использование иных инструментов с переменной ставкой процента и индексацией суммы основного долга или размера платежа.

5.5. Организационный механизм

Для участия в реализации Программы привлечен ряд производственно-строительных фирм и организаций, применяющих рациональные схемы финансирования строительства и использования возможностей заказчика (Приложение N 8). Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации могут привлекать на конкурсной основе другие подрядные строительные организации и фирмы, продукция и условия которых соответствуют предъявляемым требованиям.

Намечена малоэтажная застройка и отработка архитектурно-строительных систем зданий в Республике Адыгея, Республике Башкортостан, Республике Саха (Якутия) и Республике Татарстан, в Алтайском, Приморском и Хабаровском краях, Амурской, Белгородской, Вологодской, Иркутской, Московской, Нижегородской, Новосибирской, Омской, Орловской, Пензенской, Псковской, Рязанской, Свердловской, Тамбовской, Тверской, Тульской, Тюменской, Челябинской и Ярославской областях.

Опыт субъектов Российской Федерации свидетельствует о том, что вопросы финансирования и кредитования малоэтажного индивидуального строительства уже находят свое решение на отдельных территориях и в регионах.

Так, в Белгородской области создан фонд поддержки индивидуального строительства на селе, получивший статус кредитно-финансовой организации. Создание фонда позволило выдавать кредиты под строительство жилья, при этом возврат кредита был определен не в денежном выражении, а продуктами, производимыми кредиторами на личном подворье. Кредит предоставлялся сроком на 10 лет при годовой ставке 1 процент. Кроме того, фонд безвозмездно предоставляет застройщикам проекты домов, по льготным ценам отпускает строительные материалы и транспортные услуги. За счет средств фонда к дому подводятся инженерные коммуникации. В настоящее время в рамках фонда заключено 5 тыс. договоров и насчитывается около 10 тыс. претендентов на строительство жилья. В 1995 году фонд обеспечил строительство 1600 домов, стоимость 1 кв. метра жилья составила 365 тыс. рублей. В 1996 году предусмотрено построить еще 1687 домов. Около 2000 жителей области возводят 2- и 3-этажные дома общей площадью 110 - 130 кв. метров.

Расчеты показали высокую эффективность опыта, проводимого в Белгородской области. Ежегодные расходы фонда в 1993 - 1996 годах составят около 70 - 72 млрд. рублей. На эти средства будет построено примерно 395 тыс. кв. метров жилья. При расчетах с фондом застройщик выплачивает в счет погашения основной ссуды 4272 тыс. рублей в год или 356 тыс. рублей в месяц, то есть стоимость 1 кв. метра жилья, что в два раза ниже уровня выплат по среднеевропейским стандартам, по которым стоимость 1 кв. метра равняется 2-месячному доходу застройщика.

Государственной жилищной программой, утвержденной Кабинетом Министров Республики Башкортостан, определен в 1995 - 1997 годах ввод жилья за счет средств населения в размере 2688,4 тыс. кв. метров.

Государственная поддержка намечаемого строительства предусматривается в виде ежегодного выделения из бюджета Республики:

кредитных ресурсов, передаваемых Сберегательному банку Российской Федерации для субсидирования населения на срок до 5 лет при годовой ставке 8 процентов. В 1994 - 1996 годах выделено 190,51 млрд. рублей, из них в 1994 году - 17 млрд. рублей, в 1995 году - 53,41 млрд. рублей, в 1996 году - 120,1 млрд. рублей;

средств для устройства внутриплощадочных инженерных коммуникаций, а также целевых кредитов, выделяемых администрациям городов и районов Республики в размере 91,5 млрд. рублей, молодым семьям для строительства жилья.

В Республике созданы фирменные магазины предприятий строительной индустрии по продаже строительных материалов и конструкций, предметов домоустройства. Стоимость строительных материалов в этих магазинах для индивидуальных застройщиков снижена на 10 - 15 процентов. Застройщикам бесплатно предоставляются земельные участки.

Опыт кредитования и финансирования индивидуального строительства распространяется в городах и районах Республики. Застройщикам и строительным организациям разрешена продажа населению части построенного жилья по рыночной стоимости с целью обращения полученных средств на индивидуальное жилищное строительство.

В Тульской области для решения проблемы привлечения внебюджетных инвестиций в сферу жилищного строительства разработана и реализуется программа строительства жилья для граждан - получателей государственных безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья.

Главная цель указанной программы - обеспечение граждан жильем на основе привлечения и консолидации собственных средств населения и жилищных кредитов банка в дополнение к средствам субсидий.

Механизм функционирования программы предполагает распределение средств, выделенных целевым назначением из областного бюджета, на предоставление безвозмездных субсидий гражданам, участвующим в финансировании строительства. Администрацией города или района производится отвод земельных участков застройщикам под строительство жилья на срок 1 - 3 года и формируются списки очередников на получение субсидий. Образовано акционерное общество "Стройкредит", осуществляющее эмиссию жилищных сертификатов и выступающее в роли застройщика. Тульский региональный филиал Промстройбанка России осуществляет контроль за своевременностью платежей по субсидиям и выполняет функции по хранению жилищных сертификатов граждан, приобретаемых за счет субсидий. Тульский финансово-строительный союз осуществляет льготное кредитование граждан - получателей субсидий. Акционерное общество "Стройкредит" согласно спискам оформляет соответствующее количество жилищных сертификатов на имя получателей субсидий и помещает их на хранение в филиал Промстройбанка России. Эти сертификаты не могут быть изъяты получателем субсидий и погашаются "Стройкредитом" при передаче жилья в собственность получателю субсидии. Для получения жилья в собственность гражданам, получившим субсидии, необходимо оплатить стоимость части общей площади жилья, не покрытой субсидией, путем приобретения соответствующего количества жилищных сертификатов за счет собственных средств. Для покупки недостающего количества жилищных сертификатов получатели субсидий могут взять льготный жилищный кредит в банках - участниках программы. При этом снижение процентной ставки по кредитам обеспечивается за счет предоставления налоговых льгот банкам - участникам программы. Заселение граждан, получивших жилищный кредит на покупку недостающей части жилищных сертификатов, производится на правах аренды. После погашения кредита жилье переходит в собственность граждан.

При распределении средств на предоставление безвозмездных субсидий на строительство и приобретение жилья не менее 30 процентов от общего количества указанных средств предусматривается для целевого предоставления гражданам - участникам программы.

Программа Тульской области дает возможность:

получения жилья до момента приобретения полного пакета жилищных сертификатов путем частичной оплаты площади, не покрытой средствами субсидий;

получения льготного кредита для приобретения полного пакета жилищных сертификатов;

возврата индексированной стоимости той части жилищных сертификатов, которая приобретена не за счет средств субсидий;

защиты от инфляции средств, вложенных в жилищные сертификаты, поскольку они имеют номинал в квадратных метрах жилой площади.

С февраля 1995 г. в отделах валютных операций Московского отделения Сберегательного банка Российской Федерации открыты жилищные накопительные вклады с целью накопления необходимой суммы для приобретения жилой площади в малоэтажных домах. После накопления суммы, соответствующей 10 тыс. долларов США, клиент получает возможность заключить контракт с акционерным обществом "МИКС" на строительство индивидуального жилого дома (квартиры) на конкретном участке с указанием предварительной стоимости и срока накопления суммы, соответствующей 50 процентам стоимости жилья. После накопления этой суммы акционерное общество "МИКС" заключает договор на право пользования индивидуальным домом (квартирой), где и устанавливается окончательная стоимость жилья и срок накопления оставшейся суммы. По завершении накопления суммы, соответствующей стоимости жилья, и выполнения вкладчиком всех условий, предусмотренных в договоре, жилье с участком земли оформляется в установленном порядке в собственность вкладчика.

6. Контроль за ходом реализации Программы

Реализация Программы включает в себя поэтапное выполнение основных мероприятий и проектов, а также при необходимости и ее корректировку.

Контроль за выполнением Программы возлагается на Министерство строительства Российской Федерации. Органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации рекомендуется по итогам каждого года информировать Министерство строительства Российской Федерации о ходе реализации аналогичных региональных программ по следующим показателям:

использование безвозмездных субсидий, краткосрочных и долгосрочных кредитов коммерческих банков, собственных средств граждан на строительство или приобретение жилья;

проведение конкурсного отбора коммерческих банков для ипотечного жилищного кредитования;

освоение средств, выделенных из местных бюджетов на строительство объектов инженерной инфраструктуры жилых поселений;

отвод земельных участков, предоставляемых заемщикам кредитов, в бесплатное пользование для жилищного строительства;

создание новых организационно-управленческих структур для ведения жилищного строительства и реализации мероприятий Программы;

реализация экономичных проектов строительства доступного жилья, победивших на всероссийском конкурсе;

введение в действие новых энерго- и ресурсосберегающих технологических линий по производству материалов и изделий для доступного жилья;

количество жилья, построенного в рамках Программы, а также фактически сложившаяся стоимость квадратного метра.

Министерство строительства Российской Федерации обобщает поступающие с мест материалы и информирует Правительство Российской Федерации по итогам года с внесением предложений по совершенствованию проводимой работы.

7. Оценка эффективности и социально-экономических последствий реализации Программы

В результате реализации Программы доля индивидуального жилищного строительства в общем объеме вводимого в эксплуатацию жилья ежегодно по регионам России будет повышаться на одну треть, а в ряде регионов - на одну вторую, как это предусмотрено Основными направлениями нового этапа Государственной целевой программы "Жилище". Объем ввода в эксплуатацию жилых домов из легких конструкций на основе древесины и тонкостенного металлического профиля увеличится в 3 - 4 раза.

Ввод в эксплуатацию доступного по цене малоэтажного индивидуального жилья в 2000 году составит не менее 80 процентов общего объема индивидуального жилищного строительства.

Получат дальнейшее развитие и будут совершенствоваться рыночные механизмы стимулирования жилищного строительства в России.

Укрепится правовая и нормативная база малоэтажного индивидуального жилищного строительства.

8. Индивидуальное жилищное строительство на селе (подпрограмма "Крестьянский дом")

В рамках подпрограммы "Крестьянский дом" предполагается осуществить производство и поставку комплектов индивидуальных домов и хозяйственных построек для крестьянских и фермерских хозяйств. Крестьянский дом может быть отдельно стоящим или блокированным, оборудованным автономными системами жизнеобеспечения с максимальным использованием возобновляемых источников энергии.

Должны быть разработаны следующие разновидности построек как в зоне существующих поселений, так и за их пределами:

отдельные поселки или группы домов;

отдельные дома с большими садово-огородными участками, крестьянскими подворьями или фермерскими хозяйствами.

Дома для фермеров должны отвечать укладу жизни фермерской семьи и ведению хозяйственной деятельности.

Подпрограмма "Крестьянский дом" входит составной частью в Федеральную целевую программу "Свой дом".

III. ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА К ФЕДЕРАЛЬНОЙ ЦЕЛЕВОЙ ПРОГРАММЕ "СВОЙ ДОМ"

1. Состояние жилищной сферы и развитие жилищной реформы на современном этапе

1.1. Положение в жилищном секторе

Положение в жилищном секторе Российской Федерации определяется растущим спросом на доступное жилье и нехваткой его на рынке готовой строительной продукции. На современном этапе система показателей, характеризующая это соотношение, требует пересмотра, в нее должны быть включены такие параметры, как спрос на жилье, предложение, соответствие спроса и предложения.

Для оценки реального спроса на жилье необходимо использовать следующие характеристики: обеспеченность жильем, демографические характеристики (состав семей), очередность получения жилья, доходы семей.

Показатели обеспеченности жильем в Российской Федерации находятся на уровне, близком к показателям в странах со средними доходами населения. По данным статистики, 60 процентов жителей городов имеют однокомнатные и двухкомнатные квартиры. В среднем на одну комнату приходится 1,3 человека и, в отличие от западных стран, у большинства семей отсутствует общая комната без спальных мест (Приложение N 9). Весьма важным показателем является процент сложных семей, под которыми понимаются проживающие совместно две и более брачные пары с детьми или без детей либо одна брачная пара с детьми или без детей, проживающая совместно с одним из родителей или близких родственников одного из супругов. Доля таких семей в городах составляла, согласно переписи населения 1989 года, 17,5 процента. Несмотря на низкие нормы жилой площади на человека, необходимые для постановки на учет для получения муниципального жилья, на очереди стоит 20 процентов семей.

Переход к рынку жилья требует определения величины семейных доходов, а сопоставление их с ценами строительства жилья или его покупки позволит выявить возможности и потребности в кредитных ресурсах и дотациях. По данным центра макроэкономической стратегии Института экономики Российской академии наук, среднемесячный доход на человека в апреле 1996 г. составил 745100 рублей. Несмотря на резкий рост стоимости жилья, темпы его строительства за счет средств населения не сократились. Причинами, сдерживающими индивидуальное жилищное строительство, по-прежнему остаются падение реального жизненного уровня населения, инфляция, поглощающая накопления граждан, и отсутствие долгосрочного кредитования строительства.

Дальнейшее улучшение положения с обеспеченностью жильем может произойти лишь при существенном увеличении объемов индивидуального жилищного строительства. Объемы жилищного строительства за счет средств граждан как с привлечением кредитов, так и без них, а также покупка жилья непосредственно связаны с уровнем цен на жилье. В Приложении N 10 определены стоимость строительства домов из древесины и объем ввода общей площади жилья. В зависимости от вида собственности эти цены могут различаться в несколько раз. Так, стоимость жилья, находящегося в частной собственности, ниже по сравнению с федеральной более чем в 2 раза, по сравнению с муниципальной - в 2,5 раза. В течение 1991 - 1995 годов стоимость строительства жилья росла более высокими темпами, чем рыночные цены. Рекордным в этом отношении был 1992 год, когда стоимость строительства возросла по сравнению с 1991 годом в 16 раз, а цены - только в 7,3 раза. В последующие годы наблюдалось снижение этих совершенно разнородных показателей (Приложение N 11).

Увеличение доли частного жилья в общем объеме строительства вызовет резкий рост потребности в кредитах. Ситуация на кредитном рынке Российской Федерации характерна для стран, где доходы населения находятся на низком уровне, и не развиты механизмы жилищного кредитования. Действие этих факторов усугубляется высокими темпами инфляции. Основной целью станет достижение финансовой стабилизации и снижение темпов инфляции до 1 - 2 процентов в месяц. Банки не заинтересованы в увеличении объема долгосрочных жилищных кредитов, о чем свидетельствует показатель эффективности жилищных кредитных вложений, имеющий отрицательное значение.

Для населения в настоящее время существует несколько возможностей улучшить свои жилищные условия: получить муниципальное жилье на правах найма, стать членом жилищно-строительного кооператива, арендовать или приобрести жилье на рынке, построить собственное жилье. Сокращение объемов государственного строительства оставляет очередникам все меньше надежд на получение жилья за счет государства. В то же время из-за высоких цен семьи со средними доходами лишены возможности стать пайщиками жилищно-строительного кооператива или купить жилье на рынке, а тем более построить собственный дом. Без учета цены на землю стоимость строительства такого дома на 20 - 30 процентов выше, чем готовой квартиры такой же площади. Практически отсутствует база по производству конструкций для городских малоэтажных зданий. И наконец, производство местных строительных материалов и эффективных утеплителей развивается недостаточными темпами. Темпы роста стоимости строительства опережают темпы роста доходов населения. В настоящее время отношение стоимости строительства к среднему годовому доходу семей составляет около 5,8. Следовательно, практическое значение должны приобрести мероприятия, направленные на снижение стоимости жилья, развитие финансово-кредитной системы в сфере жилищного строительства, совершенствование инвестиционной политики в строительстве.

1.2. Доступность жилья и ее связь с ресурсами семей

Существует прямая зависимость между качеством, формой собственности, местоположением жилья и характеристиками семей по доходу, социальному положению и типу.

Сопоставление существующей обеспеченности жилой площадью с реальными потребностями семей, а также спросом, основанным на реальных возможностях, дает основание считать, что доля малогабаритного и небольшого (до 50 кв. метров) жилья существующего жилищного фонда в городах достаточна как для удовлетворения потенциальных потребностей, так и реального спроса. Ситуация меняется в отношении жилья площадью более 50 кв. метров жилой площади. Доля жилья такого размера в существующем фонде меньше потенциального спроса. Отсюда следует, что для нового строительства необходима ориентация на размер жилой площади 50 - 80 кв. метров (90 - 120 кв. метров общей площади).

Если при реализации Программы опираться только на структуру предпочтений, то индивидуальное строительство является приоритетным. Суммарная доля семей, ориентированных на односемейный дом, колеблется от 44 до 29 процентов по направлению с юга на север России. Блокированные дома на 2 - 4 семьи оказываются более предпочтительными для сложных семей (53 - 54 процента). Сложности совместного проживания, но одновременное желание жить в одном месте делают эти дома относительно перспективными.

Динамика существующего положения и потребностей семей в жилье по областям в направлении с севера на юг России:

----------------------------------+--------------+----------------
¦                                 ¦ Существующее ¦  Потребность  ¦
¦                                 ¦  положение   ¦  (процентов)  ¦
¦                                 ¦ (процентов)  ¦               ¦
+---------------------------------+--------------+---------------+
¦Собственный односемейный или     ¦   19 - 25    ¦    34 - 49    ¦
¦блокированный дом                ¦              ¦               ¦
¦Квартира в многоэтажном доме     ¦   16 - 15    ¦    32 - 26    ¦
¦улучшенного качества             ¦              ¦               ¦
----------------------------------+--------------+----------------

Показатель качества дома начинает занимать важное место в потребительском спросе граждан.

Финансовые ресурсы семей оценить достаточно сложно. Если принять в среднем по России ежемесячный доход семьи в 750000 рублей, то по европейским стандартам стоимость 1 кв. метра жилья не должна превышать 300 долларов США. Следовательно, семьи со средним достатком должны дополнительно использовать иные финансовые источники. Наиболее значительными из них являются следующие:

--------------------------------+---------------------------------
¦                               ¦   север России     юг России   ¦
¦                               ¦    (в процентах населения)     ¦
+-------------------------------+--------------------------------+
¦Долгосрочные кредиты           ¦        20            27        ¦
¦Безвозмездные ссуды            ¦        13            19        ¦
¦Сбережения                     ¦        26            31        ¦
¦Ипотека или продажа            ¦        26            19        ¦
¦занимаемого жилья              ¦                                ¦
--------------------------------+---------------------------------

1.3. Анализ потенциального платежеспособного спроса на жилье

При оценке платежеспособного спроса на жилье использовалась комбинация нескольких источников денежных средств:

личные средства - собственная оценка семьей своих возможностей по мобилизации ресурсов из всех источников, включая средства членов семьи, сбережения, средства от продажи имущества, кредит на приобретение жилья;

личные средства и ипотечный заем с регулируемой отсрочкой платежей, предоставляемый на 10 лет при ставке платежей в 12 процентов и ежемесячных платежах в размере 25 процентов дохода семьи;

личные средства и доля собственности граждан в приватизированных или купленных на свободном рынке квартирах, которые они занимают;

личные средства, ипотечный заем и доля собственности граждан;

личные средства и субсидия на приобретение жилья, предоставляемые определенным категориям граждан;

личные средства, ипотечный заем и субсидия;

личные средства, половина доли собственности и субсидия;

личные средства, ипотечный заем, половина доли собственности и субсидия.

В настоящее время собственные сбережения не позволяют гражданам приобрести жилье на рынке. Основным источником для приобретения нового жилья могут быть в основном средства, вырученные от продажи уже имеющегося жилья. Безвозмездные субсидии на строительство и покупку готового жилья при наличии у граждан только личных сбережений не позволяют им купить жилье даже по умеренной рыночной стоимости. Эти выводы подтверждаются следующими данными. В среднем 89 процентов граждан не имеют собственных средств на приобретение жилья, 83,5 процента граждан, имеющих некоторое количество средств, в состоянии заплатить за квартиру в 30 раз меньше реальной стоимости жилья. Ипотечный заем в сложившихся условиях незначительно улучшает перспективы приобретения большинством граждан жилья. Средний месячный доход большей части семей не позволяет получить заем достаточного размера для покрытия расходов на покупку новой квартиры с учетом собственных средств и ипотечного займа, 83,9 процента семей будут иметь не более 20-й части средств, необходимых для покупки квартиры.

Заметно увеличивает платежеспособный спрос наличие капитала в виде приватизированного жилья, которое, в случае необходимости, может быть продано по рыночной стоимости. Продажа собственного жилья позволяет всем гражданам купить новое жилье. Исключение составляет г. Москва, где только 31,6 процента граждан, а с ипотечным кредитом 38,8 процента, могут купить построенное жилье размером более 60 кв. метров общей площади. В результате оптимальным решением можно считать использование субсидий и личных средств граждан в сочетании с ипотечным займом и половиной рыночной стоимости занимаемого жилья, что позволит в среднем 78 процентам граждан купить жилье по минимальной рыночной стоимости.

1.4. Потребность в жилье в городах Российской Федерации

Для ответа на вопрос о потребности в жилье необходимо определить, какие типы жилья пользуются сегодня у населения наибольшим спросом. Немаловажное значение имеет также структура существующего жилищного фонда в городах, его состояние, качество и местоположение жилья, сложившиеся у населения стереотипы.

Для определения потребности можно рассмотреть следующие типы жилья:

малогабаритная квартира как жилье, удобное для небольшой семьи;

квартира улучшенной планировки в многоэтажном доме как самый распространенный потребительский стандарт, рассчитанный на все категории населения;

квартира со всеми удобствами в малоэтажном доме на 2 - 4 семьи как перспективный тип малоэтажной застройки;

собственный дом как объект собственности, дающий право пользования землей.

Имеются значительные расхождения в структуре жилищных потребностей населения. Перспективными типами жилья являются односемейные дома и квартиры в малоэтажных домах из кирпича и древесины, не снизилась потребность в квартирах многоэтажной застройки как панельного, так и кирпичного типа. Распределение общей площади деревянных домов показано в Приложении N 12.

Почти совпадают интересы граждан по размерам жилья: для каждого члена семьи - по комнате, для односемейных домов эта норма выше - комната на каждого члена семьи плюс одна или две комнаты. Запросы семей, выбравших квартиру в многоквартирном доме, превосходят их фактическую обеспеченность примерно в 1,5 раза. Семьи, выбравшие односемейный дом, хотели бы увеличить свою жилую площадь примерно в 3 раза.

Структура жилищного фонда расходится с потребностями населения. Основная причина - гипертрофированное строительство с 60-х годов крупнопанельных домов при явном недостатке жилья более высоких потребительских качеств. Например, в односемейных домах хотели бы жить от 11,4 до 19 процентов семей, а в жилищном фонде их недостаточно. Таким образом, изменение структуры строительства жилья с учетом потребности населения, то есть увеличение доли односемейных и малоэтажных блокированных домов, резко повысило бы платежеспособный спрос.

Анализ потребительского спроса на жилье позволяет выделить демографические типы семей, для которых желательно строительство односемейных домов - это большие семьи, состоящие из супружеских пар, детей и родителей, которые составляют в настоящее время половину всех городских семей. Однако ситуация, связанная с определением потребности в жилье, требует своего конкретного разрешения в каждом отдельном регионе.

Комментарии
Комментирование через социальные сервисы Facebook и Вконтакте:

Курсы валют ЦБР

03.03.201604.03.2016
79.972180.2100
73.625673.8242
2.731932.82311
0.2126190.213624
102.7813103.8559
11.23811.2821
0.6440310.648007