Обзор судебной и нотариальной практики Московской области по применению законодательства при рассмотрении вопросов, возникающих из наследственного права, а также отдельных видов договоров по передаче имущества в собственность" от 08.10.2002

Так, Серпуховский городской суд 21.05.2000 рассмотрел дело по иску М. к Комитету по управлению имуществом и ИМНС г. Серпухова о признании недействительным договора купли - продажи квартиры. Истица и ее представитель просили признать недействительным договор купли - продажи квартиры в г. Серпухове, заключенный 07.09.94 и удостоверенный нотариусом, между Ф., умершей в сентябре 1994 года, и П., умершим 05.10.2000, ссылаясь на то, что Ф. по договору купли - продажи ранее, т.е. 20.07.94, уже продала свою квартиру гр-ке К., у которой она, т.е. истица, в свою очередь, купила указанную квартиру 19.10.94. В связи с тем, что до настоящего времени в отношении одной и той же квартиры имеются два договора, она лишена возможности распорядиться своей квартирой, в которой постоянно проживает с момента ее приобретения и до настоящего времени. Как видно из дела, по данным БТИ, спорная квартира зарегистрирована на двух собственников: на истицу по договору купли - продажи от 19.10.94, заключенному между нею и гр. К., и на гр. П. - по договору купли - продажи от 07.09.94 между последним и гр. Ф. Материалами дела установлено, что собственником указанной квартиры до заключения указанных договоров была Ф., которая при жизни по договору дарения от 20.07.94 подарила указанную выше квартиру гр-ке К., а последняя, в свою очередь, по договору от 19.10.94 продала эту же квартиру истице по делу, которая с указанного времени прописана и постоянно проживает в спорной квартире. Таким образом, на момент оформления договора купли - продажи той же квартиры П., имевшего место 19.09.94, Ф. уже не была собственником указанной квартиры и вторично ею распорядиться была не вправе. Эти обстоятельства были подтверждены в судебном заседании показаниями представителя Ф., которая показала, что 20.07.94 квартира уже была зарегистрирована на имя К., и с этого момента Федотова более собственником квартиры не являлась и никаких сделок с нею уже производить не могла. Представитель БТИ так же показала, что сам П. после совершенной с ним сделки по спорной квартире знал о ее недействительности, поскольку приходил к ним за справкой 01.09.94 для того, чтобы расторгнуть заключенный с ним договор. В соответствии с требованиями ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, является недействительной. С учетом обстоятельства суд счел, что совершенная 07.09.94 от имени Ф. продажа П. той же квартиры, которая уже была в собственности другого лица, является незаконной и такая сделка должна быть признана недействительной. На основании изложенного суд заявленный иск удовлетворил и признал недействительным договор купли - продажи квартиры, зарегистрированный 07.09.94 нотариусом Серпуховского нотариального округа Сирма, заключенный между Федотовой и Пузыревым.

Комментарий. При удостоверении сделок с имуществом нотариус проверяет: 1) принадлежность этого имущества на праве собственности; 2) наличие сособственников; 3) наличие обременений, запрещения отчуждения или ареста данного имущества; 4) документы об оценке имущества, являющегося предметом сделки; 5) проверяются документы, предусмотренные Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", при наличии сособственников в случае, когда для совершения сделки требуется их согласие, нотариус проверяет наличие такого согласия; 7) при совершении сделок, указанных в ст. 35 Семейного кодекса РФ, нотариусом проверяется наличие нотариально удостоверенного согласия другого супруга на совершение сделки; 8) при удостоверении сделок с участием несовершеннолетних, недееспособных или неполностью дееспособных нотариус проверяет наличие согласия их законных представителей и органа опеки и попечительства; 9) сделки об отчуждении имущества, перешедшего в порядке дарения или наследования, удостоверяются при условии представления документа об уплате налога; 10) согласно п. 1 ст. 558 ГК РФ помимо предмета и цены существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Исходя из указанных статей нотариус истребует выписку из домовой книги с указанием всех зарегистрированных граждан на отчуждаемом жилого помещении; 11) в случае отчуждения недвижимого имущества ТСЖ нотариус обязан проверять выполнение требований ст. 13 Федерального закона "О товариществах собственников жилья".

Возвращаясь к ранее указанному случаю, необходимо отметить, что при удостоверении сделки нотариусом в нарушение требований закона не были истребованы необходимые документы из БТИ, в результате была удостоверена сделка, которая с момента заключения являлась ничтожной.

Обобщение выявило следующие сложности при исполнении, заключении договоров, которые целесообразнее рассмотреть по их видам.

Договор купли - продажи

В основном предметом судебных споров являются договоры купли - продажи таких недвижимых объектов, как дома, квартиры, земельные участки. Содержание договора купли - продажи - это совокупность всех его условий. Поскольку исполнение договора купли - продажи, относящегося к возмездным договорам, требует совершения определенных действий как продавцом, так и покупателем, поэтому возникающие в судах споры чаще всего и связаны с указанием на их невыполнение.

Условие о цене является существенным условием договора купли - продажи недвижимости. Суд должен тщательно проверять доводы сторон о том, что договор купли - продажи не исполнен по той причине, что оплата по нему не произведена.

При этом необходимо принимать во внимание положения договора, удостоверенного нотариусом, о проведении расчетов, а также пояснения самих нотариусов в суде. Продавец при заключении сделки письменно сообщает нотариусу, что расчеты по договору произведены. В Регистрационной палате при регистрации права по такому договору ставится отметка о том, что претензий материального характера у сторон друг к другу не имеется.

Скоков предъявил иск к Е. о признании недействительным договора купли - продажи квартиры, удостоверенного нотариусом М. 23.07.97, указав на то, что по существу стороны сделку не исполнили, т.к. по-прежнему проживают в прежних квартирах. После пояснений в судебном заседании нотариуса истец не стал настаивать на своих утверждениях о том, что договор и передаточный акт он не подписывал и расчеты сторонами не производились. Из договора видно, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора, текст договора был оглашен нотариусом вслух и подписан двумя сторонами. Однако решением Ступинского городского суда от 18.12.2000 договор признан недействительным. При этом суд указал, что стороны фактически квартиру не передали, а поэтому сделка является мнимой.

Комментарий. Решение постановлено без учета процедуры заключения и удостоверения сделки нотариусом, а также без наличия достаточных доказательств о мнимом характере сделки. Каждая из сторон вправе была потребовать от другой стороны исполнения обязательства в натуре. В случае обоюдного нежелания исполнить обязательства по договору стороны могли заключить другую сделку, которой могли вернуть все в первоначальное положение. В любом случае у суда не было законом предусмотренных оснований к признанию сделки недействительной, тем более мнимой, так как доказательства о том, что сделка является таковой, стороны суду не представили.

Так, квартира принадлежала на праве общей долевой собственности К.И. - 2/3 доли и К.Т. - 1/3 доли. К. 25.09.98 выдали Г. нотариально удостоверенную доверенность на право распоряжения квартирой. От имени доверителей Г. 08.10.98 заключил с Г. договор купли - продажи квартиры. К.И. 10.10.98 умерла. В ноябре 1998 г. К.Т. предъявила иск к Г. о признании договора недействительным, указав, что не знала за что расписывалась, в то время болела, полностью доверялась дочери К.И., что денег по договору не получала за квартиру. Решением Долгопрудненского городского суда от 13.06.2000 в удовлетворении заявленных требований отказано. При этом суд указал, что доверенность и договор купли - продажи были удостоверены нотариусом в установленном законом порядке. Доверенность была составлена с выходом нотариуса по месту проживания продавцов Кирьяновых. Согласно п. 5 договора расчет между сторонами был произведен полностью до подписания договора. Договор и право собственности по нему были зарегистрированы в Регистрационной палате, в связи с чем 22.10.98 Г. было выдано свидетельство о государственной регистрации. Договор был исполнен, квартира была передана Г. по доверенности от К. покупателю Г. 08.10.98 по передаточному акту. Согласно заключению судебно - психиатрической экспертизы К.Т. и К.И. какими-либо психическими расстройствами, исключающими их способность понимать значение своих действий, не страдали. Обе сознательно выдали доверенность на совершение сделки.

Комментарий. При рассмотрении споров о признании сделок недействительными по тем основаниям, что не исполнено условие договора об оплате, судам необходимо тщательно анализировать сам текст договора, в котором указывается, когда стороны произвели расчеты.

Рыбалкина и ее муж Р. предъявили иск к Люберецкому филиалу МОРП о признании договора купли - продажи квартиры, заключенного Р. с К. и удостоверенного нотариусом г. Люберцы и Люберецкого района Г., недействительным, указав, что в соответствии с условием договора о том, что расчет за квартиру стороны произведут в день подачи купчей в Люберецкий филиал МОРП для регистрации сделки и права, 24.07.2000 документы были переданы для регистрации и в этот же день К. умер. Как заявили истцы, денег за квартиру они не получили. Свидетельство о государственной регистрации было выдано на имя К. 07.08.2000. Жена К. против иска не возражала. Решением Люберецкого городского суда от 10.11.2000 договор купли - продажи квартиры признан недействительным. При этом суд согласился с доводами о том, что договор является ничтожным, т.к. не был зарегистрирован до смерти покупателя, а свидетельство является недействительным, т.к. было выдано на имя уже умершего лица.

Комментарий. Решение судом было принято по недостаточно проверенным материалам дела и в случае обращения в суд правопреемников сделка могла быть признана законной. При рассмотрении подобных дел суды подчас исходят из буквального значения ч. 1 ст. 165 ГК РФ о последствиях несоблюдения регистрации сделки, т.е. о ее недействительности, ничтожности. Однако при оценке фактических обстоятельств необходимо исходить из анализа статьи 165 ГК РФ в целом. При ином подходе в разряд недействительных попадают все сделки с недвижимостью, так как между моментом их заключения и регистрацией всегда имеется разрыв во времени. Установленный Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" месячный срок для проведения регистрации касается только регистрационного учреждения, непосредственного отношения к участникам сделки он не имеет. Они вправе обратиться за регистрацией в любое время с учетом требований разумности применительно к требованиям ст. 314 ГК РФ. Поэтому положения ч. 1 ст. 165 ГК РФ о ничтожности сделок по мотиву отсутствия их регистрации и прав по ним следует отличать от других аналогичных по названию сделок, не порождающих правовых последствий, начиная с момента их заключения и заканчивая регистрацией, даже если таковая была проведена. В п. 3 ст. 165 ГК РФ речь идет о ничтожности сделки в смысле ее "недозаключения" или "недозавершения", т.е. только об одном из обязательных элементов, относящихся к форме сделок с недвижимостью - регистрации, который может быть восполнен в судебном порядке. Поэтому если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда на основании ст. 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Часты споры о признании договоров частично недействительными по основанию, что указанная в договоре стоимость не соответствует реально выплаченной.

Так, Клинский городской суд 15.02.2000 рассмотрел дело по иску Е. к О. о признании частично недействительным договора купли - продажи и установил, что 22.10.99 между Е. и О. был заключен договор купли - продажи квартиры, принадлежащей на праве собственности О. Стороны оценили указанную квартиру в 66217 руб. Е. обратился в суд с иском к О. о признании указанного договора частично недействительным в части стоимости квартиры, указав, что фактически за квартиру было уплачено 417000 руб. Ответчица Осадчая представила в суд заявление с признанием иска, указав, что истец фактически уплатил ей за квартиру 417000 руб. Проверив материалы дела, заслушав представителя истца, суд считает, что иск подлежит удовлетворению, так как обе стороны признают, что при оформлении договора купли - продажи за квартиру истцом ответчице было уплачено 417000 руб. Суд решил признать частично недействительным договор купли - продажи квартиры от 22.10.99 между О. и Е. в части стоимости квартиры, а также признать, что Е. уплатил О. за квартиру 417000 руб.

Комментарий. Дополнительное соглашение об изменении условия договора о цене мог удостоверить и нотариус. Поскольку возник спор, то изменение в договор внесено решением суда.

Г. предъявила иск к П. и Г. о признании недействительным договора купли - продажи квартиры в г. Люберцы от 30.09.97, удостоверенного нотариусом и зарегистрированного в Люберецком филиале МОРП. При этом истица сослалась на то, что в договоре цена квартиры была указана равной 11381281 руб., что не соответствует действительной сумме оплаты за договор в размере 21500 долларов США, что подтверждается распиской. Решением Люберецкого городского суда от 12.04.2001 в иске Г. было отказано. При этом суд указал, что договор сторонами был полностью исполнен, квартира была передана по передаточному акту, произведена регистрация права собственности за покупателем. Иск предъявлен по истечении срока исковой давности.

Интересен вопрос о возможности покупателя в порядке оплаты по договору передать продавцу какую-либо индивидуально - определенную вещь или оказать услугу нематериального характера. Условия о покупке для продавца другого жилья может быть включено в пункт договора о цене отчуждаемой квартиры, т.е. в пункте о цене квартиры указывается, что продавец продает квартиру за такую-то стоимость, при этом часть денег получает непосредственно деньгами, а вторую в виде квартиры или жилого дома по конкретному адресу, приобретенную на его имя. В случае невыполнения данного пункта договора, являющегося существенным при заключении договора купли - продажи, данный договор может быть признан недействительным или расторгнут. Данное условие может быть включено в договор в качестве отдельного условия. В этом случае договор будет считаться заключенным под условием в соответствии со ст. 157 ГК РФ и невыполнение этого условия будет являться основанием для расторжения договора.

Так, 18.04.2001 Раменский городской суд рассмотрел в дело по иску П. к М., третьему лицу Гжельскому ПТОКХ о признании недействительными договора о передаче квартиры в собственность и договора купли - продажи квартиры. Истец П. обратился в суд с иском, которым просил признать недействительными: договор приватизации квартиры и договор купли - продажи этой квартиры, заключенный между ним и ответчицей П., ныне М. В обоснование иска указал, что в начале 1997 года к нему домой пришел незнакомый человек, как потом выяснилось муж М., и предложил продать квартиру. Поскольку квартира была не приватизирована, то этот человек вместе с комендантом пос. Кузяевского фарфорового завода Федченковой оформили за него договор приватизации, а затем под влиянием угроз и обмана принудили оформить в нотариальной конторе договор купли - продажи квартиры. Денег он не получал, покупатель предложил ему новое место жительство в г. Новгороде или Вологде, но переезд осуществлен не был. Сейчас в квартире установлена металлическая дверь, попасть в квартиру он не может и фактически не имеет места жительства. Ответчик М. в судебном заседании не отрицала, что договор приватизации оформлен с нарушением закона, но считает, что П. это было сделано намеренно. Иска не признала и пояснила, что П. сам умолял помочь ему оформить прописку в любой деревне, но потом сам же и избегал встреч с ними. Третье лицо - представитель Гжельского ПТОКХ требования поддерживает. Указывает, что П. был прописан и проживал в квартире один, теперь он лишен жилья, прописки, он не получил денег за проданную квартиру, не получал в этот период даже пенсии. В квартире сейчас прописаны другие лица, но не проживают в ней, П. попасть в квартиру не может. Суд признал установленным, что квартира являлась муниципальной собственностью и нанимателем ее был П., он был прописан в квартире один и проживал один. 20.12.96 между П. и АООТ "Кузяевский фарфоровый завод" в лице коменданта Федченковой был заключен договор о передаче квартиры в собственность. Уголовное дело было возбуждено Раменским городским прокурором 15.02.2000 по ст. 159 ч. 2 УК РФ отношении П. (М.) и по ст. 196 УК РФ в отношении Ф., постановлением от 22.08.2000 производство по делу было прекращено в отношении М. в связи с отсутствием состава преступления, в отношении Ф. - за истечением срока давности. Материалами уголовного дела, выводами проведенной почерковедческой экспертизой установлено, что заявление и акт приватизации квартиры, договор на передачу квартиры в собственность собственноручно заполнила и подписала, используя свое служебное положение, Ф. за и от имени П. Соответствующих поручений на это Ф. от П. не получала и такие доказательства отсутствуют как в материалах уголовного, так и гражданского дела. Вышеуказанные обстоятельства Федченкова признала и в суде. Поскольку сделка приватизации квартиры была совершена незаконно, то все последующие сделки, основанные на договоре приватизации, также являются незаконными. 07.02.97 П. в нотариальной конторе заключил с П. договор купли - продажи квартиры. Этот договор подписывал сам П. Однако, как указывает истец, договор им подписан под влиянием угроз и обмана. В обоснование своих доводов о якобы имевших место угрозах П. доказательств представлено не было, и этот факт суд находит неподтвержденным. Что касается обмана, то суд полагает, что он имел место быть. Наличие договоренности о предоставлении П. вместо квартиры другого места жительства, но за пределами Московской области, в г. Нижнем Новгороде, Вологде представитель ответчицы не отрицает. Однако жилье взамен проданной квартиры П. так и не получил и остался вообще без жилья. В настоящее время он из квартиры выписан, в ней зарегистрированы согласно выписке из домовой книги 5 человек, т.е. М. с мужем и детьми. Суд решил признать недействительными договор от 20.12.96 о передаче квартиры в собственность П., а также договор купли - продажи квартиры, заключенный 07.02.97 между П. и П. Суд вернул стороны в прежнее положение, обязал произвести снятие с регистрационного учета по указанному месту жительства М. с семьей, заключить договор найма с П. и восстановить его регистрацию по месту жительства.

Комментарий. Оспоренные сделки признаны судом недействительными обоснованно. Однако, если бы договоры были заключены без нарушения закона, то условие о предоставлении в собственность жилья истцу в другом месте могло быть приемлемым.

В случае распоряжения одним из супругов имуществом, относящимся к общей совместной собственности, должно быть истребовано согласие второго супруга на сделку.

Так, Раменский городской суд 18.10.2000 рассмотрел дело по иску Г. к Г., Ч., Ч. о признании договора в части недействительным, признании права собственности на часть дома и земельного участка. Истица Г. обратилась в суд с иском, которым просила признать недействительным договор купли - продажи дома и земельного участка при доме, заключенный между ответчиками 01.04.99, а также признать за ней право собственности на половину дома и участка. В обоснование иска указала, что спорное имущество было приобретено в браке с Г. и на его отчуждение она согласия не давала. Ответчик Г. признал, что имущество является их совместной собственностью с истицей. Договор купли - продажи был оформлен без ведома и согласия истицы. Пояснил, что поскольку дом и участок были оформлены на его имя, то он полагал, что он вправе распоряжаться своей собственностью. Кроме этого, пояснил, что об оформлении договора он не знал, так как от его имени действовал по доверенности Ч. и он его о своих действиях не извещал; денег за проданное имущество от Ч. он не получил. Ответчик Ч. в судебном заседании пояснил, что семью Г. знал и признает, что согласия в установленном порядке от Г. для совершения сделки не брали. Признает, что истица вправе претендовать на половину дома и участка по праву общей совместной собственности. Ответчица Ч. признала, что приобретенное имущество является брачным имуществом супругов Г. Пояснила, что истица знала об оформлении договора купли - продажи дома и участка, однако доказать это обстоятельство она не может. О том, что Г. была против сделки, она узнала уже после оформления договора от их общих знакомых. Пояснила, что дом с участком был ей не нужен и договор был оформлен только из-за того, что Г. был должен деньги ее супругу Ч., которые не отдал, поэтому взамен возврата денег была оформлена сделка купли - продажи. Суд нашел иск подлежащим удовлетворению. Установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, что Г. и Г. зарегистрировали брак 26.02.94, брак расторгнут по решению Раменского городского суда от 07.03.2000. 05.04.94 в нотариальной конторе был заключен договор купли - продажи, по которому Ч. продал Г. целый дом. 31.06.95 Г. на основании постановления главы администрации Быковского с/округа от 22.06.95 было выдано свидетельство о праве собственности на земельный участок при доме размером 670 кв. м. В соответствии со ст. 34 Семейного Кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. В части 2 ст. 34 СК РФ указывается, что независимо от того, на чье имя из супругов было приобретено в период брака имущество, оно является общим. Ответчик Г. не оспаривает, что дом и участок были приобретены в период брака с Г., и признает данное имущество супружеским. Ответчики Ч. этого факта также не оспаривают, указывают сами, что семью Г. они знали давно. Таким образом, дом с прилегающим к дому земельным участком является общей совместной собственностью Г. В соответствии со ст. 39 СК РФ при определении долей в общем имуществе супругов доли их признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами. Как установлено в судебном заседании, подобный договор между супругами Г. не оформлялся. Поэтому Г.Н.А. имеет равное с Г. право пользования, владения и распоряжения спорным имуществом. В соответствии со ст. 35 СК РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию. Г. 01.11.98 выдал Ч. доверенность, которой уполномочил его продать земельный участок с находящимся на нем домом и выполнять все необходимые действия, связанные с данным поручением. 01.04.99 Ч., действующий по доверенности за Г., продал К. участок с домом. К. 03.05.99 Московской областной регистрационной палатой было выдано свидетельство о государственной регистрации права на указанное имущество. К. и Ч. зарегистрировали брак 15.09.99. Истица пояснила, что узнала о совершенной сделке в марте - апреле 2000 года. В 1999 году она слышала о возможной продаже дома с участком, но полагала, что без ее согласия сделку совершить не могут. После того, как ей стало известно, что договор все-таки был оформлен, она стала интересоваться, как могли его оформить без ее ведома и согласия, затем обратилась в суд. Судом было истребовано нотариальное дело о купле - продаже участка с домом, из которого следует, что истица не была поставлена в известность о совершаемой сделке и ее письменного согласия не истребовали. В нотариальном деле имеются правоустанавливающие документы на дом и участок, справки из местной сельской администрации, квитанция об уплате пошлины, договор с передаточным актом; письменное согласие истицы и какой-либо документ о ее извещении о предстоящей сделке отсутствуют. Таким образом, доводы истицы о том, что она не знала о совершаемой мужем сделке по отчуждению общего имущества и о том, что в установленном законом порядке не было истребовано ее письменное согласие на это, нашли свое подтверждение. Кроме того, ответчики Г. и Ч. данного факта не отрицали. Ответчица Ч. говорит о том, что якобы устное согласие истицы на оформление договора было получено. В таком случае ответчица должна подтвердить доказательствами где, когда и при каких обстоятельствах было получено согласие истицы на совершение сделки и кто это может подтвердить. На основании изложенного суд нашел требования истицы основанными на законе, а доводы ее иска подтвержденными доказательствами. Доводы ответчицы Ч., как указал суд, о том, что сделка была совершена лишь в связи с долгом Г. перед ее мужем Ч., в данном случае отношения к рассматриваемому спору не имеют. При наличии доказательств иск может быть предъявлен к должнику о возврате долга. На основании изложенного суд решил признать недействительным договор купли - продажи дома и земельного участка площадью 640 кв. м при доме, заключенный 01.04.99 между Ч., действовавшим по доверенности от имени Г., и К., удостоверенный нотариусом Раменской государственной нотариальной конторы А., в части указания о продаже целого домовладения и целого земельного участка. Суд признал право собственности на дом и на земельный участок площадью 640 кв. м при доме за Г. и Ч. в 1/2 доли.

Комментарий. В соответствии с п. 3 ст. 35 СК РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье согласие на совершение сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки. Нередко возникают ситуации, когда раздел имущества между супругами после расторжения брака не был произведен. При этом Семейный кодекс РФ не предусматривает сроков, в течение которых супруги обязаны решить вопрос по разделу совместно нажитого имущества. В связи с этим нельзя говорить об истечении трехлетнего срока исковой давности со дня государственной регистрации расторжения брака, по истечении которого согласие бывшего супруга на сделку не требуется.

В соответствии с пп. 2 и 3 ст. 292 ГК РФ члены семьи собственника жилого помещения (квартиры, жилого дома и т.д.) сохраняют за собой право проживания и пользования данным жилым помещением вне зависимости от смены собственника и могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения.

Так, С. обратился в суд к Г. об исполнении обязательства в натуре, ссылаясь на то, что согласно заключенному 25.08.99 с ответчицей, а также Т. и Г. договору купли - продажи квартиры, который удостоверен нотариусом, ответчица обязалась освободить указанную квартиру и сняться с регистрационного учета по месту жительства. Такие же обязательства касались Т. и Г.М. Учитывая, что Г. указанные условия договора не выполняет, истец просил признать ее регистрацию в квартире недействительной. Решением Жуковского городского суда от 25.05.2000 заявленные требования были удовлетворены.

Комментарий. Наличие права третьих лиц по проживанию и пользованию отчуждаемым жилым помещением - это очень важное обстоятельство, о котором должен знать покупатель данного жилого помещения, поскольку данное право является своего рода обременением в праве пользования отчуждаемым жилым помещением и может служить обстоятельством, при котором приобретатель может вообще отказаться от заключения сделки или обратиться в суд о признании сделки недействительной. Поэтому важно, чтобы именно приобретатель жилого помещения знал о правах третьих лиц, указанных в ст. 292 ГК РФ, и чтобы это обстоятельство было обязательно оговорено в договоре отчуждения. Но это вовсе не значит, что члены семьи собственника должны давать или не давать согласия на сделку. В указанной статье также ничего не говорится о том, что члены семьи собственника обязательно должны быть уведомлены о предстоящем переходе права собственности на жилое помещение, в котором они проживают. Таким образом, это не может служить основанием для признания сделки недействительной. Обязательства по освобождению ими жилого помещения и снятия с регистрационного учета непосредственно в договор включить нельзя, так как третьи лица не являются сторонами по договору отчуждения. В то же время члены семьи собственника могут заявить о своих намерениях и дать письменные обязательства о том, что они снимутся с регистрационного учета и освободят жилое помещение. Нотариусу при возможности нужно истребовать от членов семьи заявления о том, что они принимают на себя обязательство, что после заключения договора они выпишутся из квартиры. Это поможет покупателю впоследствии требовать исполнения договора.

Договор дарения

Дарение - это передача имущества без предоставления какого-либо встречного удовлетворения.

Так, И. предъявил иск к Т. о признании недействительным договора дарения земельного участка от 12.01.94 площадью 1200 кв. м, указав, что ответчица обещала купить для него как бы взамен подаренного имущества автомашину, но своих обещаний не выполнила. Решением суда от 13.11.2001 требования удовлетворены, суд признал сделку недействительной, заключенной под условием, в то время как дарение исключает встречные условия, является безвозмездной.

Комментарий. Признаком договора дарения является односторонний характер обязательства. Одаряемый становится собственником имущества, не принимая на себя каких-либо обязанностей перед дарителем, который, в свою очередь, уступает право собственности одаряемому, не приобретая и не сохраняя какие-либо права на подаренное имущество. Возвращаясь к ранее приведенному казусу, необходимо отметить, что стороны, заключая договор дарения, на самом деле имели в виду сделку, совершаемую на возмездной основе, которую они хотели прикрыть сделкой дарения. Дарение - это передача имущества без предоставления какого-либо встречного удовлетворения.

Если по договору предполагается встречная передача вещи или права либо предполагается встречное обязательство со стороны одаряемого, то такой договор согласно п. 2 ст. 170 и п. 1 ст. 552 ГК РФ признается притворной сделкой. Для того, чтобы считаться встречным, предоставление не обязательно должно быть предусмотрено тем же самым договором, что и подарок. Оно может быть предметом отдельной сделки и иногда даже с третьим лицом. В данном случае главным является причинная обусловленность дарения встречным предоставлением со стороны одаряемого.

При заключении договора дарения жилого помещения включать условие о праве дарителя на сохранение прав проживания нельзя.

Так, У., 1935 г. рождения, инвалид II группы, по удостоверенному 11.12.96 нотариусом г. Долгопрудный К. договору подарила М. свою квартиру. В качестве условия договор содержал запись о том, что У. сохраняет за собой право проживания и пользования данной квартирой. Обратившись в суд к М. о признании сделки недействительной, У. указала, что ответчица должна была проживать с ней в квартире и осуществлять за ней уход, однако через 4 месяца после заключения с ней договора М. выехала из квартиры в другую область и никаких расходов по квартире не несет. М. требования признала. Решением Долгопрудненского городского суда от 20.03.2000 иск удовлетворен по основаниям ст. 178 ГК РФ, суд счел сделку заключенной под влиянием заблуждения.

Комментарий. Даритель, отчуждая одаряемому квартиру, оставил за собой право пользования квартирой. Можно ли счесть это условие обстоятельством возмездности по договору или оно не влияет на природу одностороннего обязательства? Можно ли отнести сохранение права дарителя на пользование к особенностям объекта дарения? Можно ли утверждать, что в данном случае имущество, подаренное одариваемому, обременено соответствующими правами дарителя? Представляется, что необходимо в первую очередь исходить из положения закона о том, что дарение является безусловной сделкой. В связи с этим оговаривать при заключении договора дарения жилого помещения право дарителя на сохранение прав на проживание нельзя.

Так, частнопрактикующий нотариус г. Ногинска К. 28.03.99 удостоверила договор, по которому А. подарил принадлежащий ему дом в г. Ногинске своей дочери от первого брака Х. В договоре указано на то, что сын дарителя А. и жена сына А. сохраняют за собой право пользования домом. Обратившись в суд, даритель указал, что заключил сделку под влиянием уговоров Хороводниковой, не знал, что заключает сделку дарения, нотариус прочитал договор вслух, но содержание ст. 167, 209, 223, 288, 292 ГК РФ, указанных в договоре, не понял. Ответчица иск не признала и указала, что дом ей был подарен безо всяких условий. Решением Ногинского городского суда от 17.04.2000 договор признан недействительным. Суд указал, что А. имел намерение разделить дом между дочерью и сыном и поэтому счел его обманутым ответчицей при подписании договора.

Комментарий. С решением суда согласиться трудно. Судом дана произвольная оценка обстоятельствам и дело рассмотрено исходя из интересов истца. Кроме того, в данном договоре было предусмотрено право сына и невестки дарителя на сохранение права пользования домом в то время, как это условие в договоре дарения вообще недопустимо, они вообще стороной по договору не являлись. Однако суд в своем решении на допущенные нарушения при заключении договора дарения внимания не обратил.

Нотариус должен разъяснять сторонам содержание и последствия договора дарения.

Отсутствие указаний на то, что нотариус не разъяснил сторонам положений закона о предмете договора и последствиях его заключения, является основанием к признанию таких договоров недействительными. Суды довольно часто удовлетворяют требования заявителей по тем основаниям, что они не понимали последствия заключенного ими договора дарения.

Так, Д. предъявила иск к Д. о признании недействительным заключенного 18.04.2000 договора дарения ею своей квартиры ответчику, а также двум внукам, указав, что намеревалась составить завещание, а заключила договор под влиянием заблуждения. Из договора дарения, удостоверенного нотариусом г. Фрязино К., видно, что нотариусом разъяснены требования ст. 209, 223, 288 ГК РФ, т.е. о содержании права собственности, о возникновении права собственности по договору, о собственности на жилое помещение. Решением Щелковского городского суда от 25.07.2000 иск Д. удовлетворен, договор дарения признан недействительным.

Комментарий. Нотариус не указал и не разъяснил дарителю положения статей Гражданского кодекса РФ по договору дарения, им были указаны статьи ГК РФ, которые не определяют условий и порядка заключения данного вида договора. Нотариус должен разъяснять сторонам, что такое договор дарения. В то же время суды должны учитывать, что если в договоре указаны соответствующие статьи ГК РФ и имеется запись о том, что они разъяснены, то это соответствует действительности, поэтому выводы суда о том, что даритель в таком случае заблуждался относительно последствий договора дарения, являются, как правило, бездоказательными.

Суды должны привлекать нотариусов к участию в деле и выслушивать объяснения нотариусов по удостоверенным ими договорам в случае их оспаривания в суде.

Стороны, обращаясь в суд о признании договора дарения недействительным, приводят подчас невероятные доводы, которые суды принимают без выяснения мнения нотариуса, удостоверившего сделку.

Так, С. предъявил иск к С. и П. о признании недействительным договора дарения своей квартиры 25.09.95, удостоверенного в Видновской нотариальной конторе, по тем основаниям, что он подарил эту квартиру С., о чем ему не было известно до ее смерти, наступившей 07.09.2000. Как заявил истец, сделка была совершена обманным путем с использованием его состояния как человека, злоупотребляющего алкоголем, в результате злонамеренных действий Силаевой, специально его спаивавшей и надеявшейся на то, что он погибнет от алкогольного отравления. Факт дарения тщательно скрывался, он узнал о заключенной сделке после того, как наследники С. - ответчики по делу стали предъявлять права на квартиру. Решением Видновского городского суда от 22.03.2001 иск С. удовлетворен.

Комментарий. Представляется, что, если бы суд выяснил у нотариуса обстоятельства заключения договора, то дело могло бы быть рассмотрено исходя не только из интересов истца.

Только тщательная проверка судом всех обстоятельств заключения договора дарения может позволить суду убедиться в обоснованности требований о признании договора недействительным.

Так, Талдомский районный суд 11.07.2001 рассмотрел гражданское дело по иску С. к А. о признании договора дарения недействительным и выселении. В судебном заседании С., настаивая на своем иске, пояснила, что 11.11.94 она подарила принадлежащие ей 5/6 доли дома своему сыну С.А., который имел в собственности 1/6 долю дома. 05.06.2000 С. умер. Истица считала, что совершила ошибку, подарив дом сыну, и просила признать договор дарения недействительным, так как сын "приневолил" ее подписать указанный договор. При этом пояснила, что сын уговаривал ее подарить дом ему, обещал бросить пить. Она согласилась, поехала с ним к нотариусу и подписала договор. Другим детям об этом не говорила, хотя имеет еще двоих сыновей и дочь. Сказала позже, спустя три месяца. Дети не одобрили ее поступка. Наследниками после смерти сына являются она, его дети от первого брака и А. А. проживает с ней в доме постоянно около двух лет. Она не знала, что ее сын зарегистрировал брак с А. за год до смерти. А. живет в ее доме 5-6 лет. Сейчас не хочет, чтобы А. жила с ней, и просит выселить ее из дома, так как она дом не строила и никакого отношения к нему не имеет. А. иск не признала и пояснила, что живет в доме с 1992 года. С С. брак зарегистрировала 29.10.99. Ее муж капитально отремонтировал дом, поэтому хотел, чтобы дом числился за ним. Он предложил матери подарить ему ее долю дома. Узнала о договоре дарения в день, когда С. подарила сыну свою долю дома. Муж матери не угрожал. Она осталась проживать в доме после смерти мужа, обратилась к нотариусу с заявлением о выдаче свидетельства о праве на наследство. Его две дочери отказались от принятия наследства в ее пользу. Считает, что С. подарила свою долю по своей воле и договор является действительным. С иском о выселении не была согласна. Третьи лица - нотариус, С.С.А. и Ш.В.А., надлежаще извещенные о дне слушания дела, в суд не явились. Нотариус представил заверенные ксерокопии заявлений А., С.С.А. и Ш.В.А. Судом установлено, что 11.11.94 С. подарила своему сыну С. А.А. принадлежащие ей 5/6 доли дома. 23.05.2001 С. обратилась в суд с иском о признании договора дарения недействительным. При этом Сахарова ссылалась на то, что сын ее "приневолил", однако каких-либо убедительных доказательств того, что сын угрожал ей, привести не смогла. Из ее пояснений о том, что она совершила ошибку, а теперь хочет ее исправить, суд пришел к выводу, что после смерти сына С. не желает, чтобы право собственности на дом переходило посторонним для нее лицам. Об этом свидетельствуют и ее пояснения, что она не знала о регистрации брака между ее сыном и А. Показания свидетелей С. о том, что брат угрожал матери и заставил ее подписать договор, суд оценил критически, так как они являются заинтересованными в признании договора дарения дома недействительным. Кроме того, из их показаний и показаний С. следует, что братья узнали о договоре дарения позже его совершения, а поэтому не могли знать, при каких условиях он заключался. Из показаний свидетелей Г., Г., Д., допрошенных по ходатайству истицы, усматривается, что отношения в семье на момент заключения договора и после были хорошие, отношения испортились после 1997 года. При таких обстоятельствах суд не усмотрел оснований для признания договора недействительным вследствие обмана или угроз. Свидетели Д., С. показали в суде, что слышали от истицы о ее желании перевести дом на А. задолго до подписания договора. Об этом свидетельствует и представленная ксерокопия решения Запрудненского исполкома N 42 от 02.04.87 о разрешении С. в связи с ее просьбой подарить 5/6 доли дома сыну С. А. Суд пришел к выводу, что договор дарения был совершен по свободному волеизъявлению сторон и отсутствуют основания для признания его недействительным. Суд в иске С. отказал.

Комментарий. Нотариус должен разъяснять сторонам возможность обусловить в договоре дарения в соответствии с положениями ст. 578 ГК РФ право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. Из материалов ранее изложенного дела следует, что договор дарения был заключен до вступления в силу ГК РФ, поэтому даритель оспорила сам договор, поскольку доказательств несовпадения воли и волеизъявления С. при заключении договора ею не было представлено, суд вынес решение об отказе в иске.

Отчуждение комнаты в коммунальной квартире производится с соблюдением требований ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки этой комнаты другими лицами, проживающими в квартире.

Прямого указания этому утверждению в законе не содержится, однако практика складывается по аналогии с предусмотренным в ст. 250 ГК РФ правом сособственника как участника общей долевой собственности на преимущественное право покупки продаваемой доли.

Так, Клинский районный суд 17.04.2001 рассмотрел дело по иску А. к Х., Ф. о переводе прав и обязанностей покупателя, о выселении Ф.Н.А. из занимаемого жилого помещения. Из материалов дела видно, что А. имеет на праве собственности изолированную жилую комнату N 1 площадью 12,2 кв. м и 122/466 доли мест общего пользования в двухкомнатной квартире N 11. Х. принадлежала на праве личной собственности изолированная жилая комната N 2 площадью 17,1 кв. м и 171/293 доли мест общего пользования в этой же двухкомнатной квартире. 27.11.2000 по договору купли - продажи Х. продала, а Ф. купила жилую изолированную комнату площадью 17,1 кв. м, расположенную по указанному адресу, за 59847 руб. 11 коп. Истица А. обратилась в суд с иском к ответчикам Х. и Ф. о переводе на истицу прав и обязанностей покупателя, о выселении Филипповой из занимаемой жилой комнаты площадью 17,1 кв. м. В обоснование своих исковых требований она указала, что отчуждение жилой комнаты произведено Х. в пользу Ф. без согласия истицы на совершение сделки, при этом Х. не обращалась к ней с предложением как к участнику общей долевой собственности о приобретении этой жилой комнаты за сумму, указанную в договоре купли - продажи. Ответчица Х. в судебном заседании иск признала в полном объеме, о чем расписалась в протоколе судебного заседания, и подтвердила, что не предупредила истицу о предстоящей сделке. Она готова продать истице указанную жилую комнату на условиях договора купли - продажи от 27.11.2000. Ответчица Ф. в судебном заседании признала исковые требования истицы и подтвердила, что выселится из занимаемого жилого помещения в квартиру в д. 12, кв. 24 в срок до 30.05.2001, о чем расписалась в протоколе судебного заседания. Суд признал, что в силу ст. 250 ГК РФ иск подлежит удовлетворению, т.к. при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Суд счел, что истица имеет преимущественное право на приобретение жилой комнаты ответчицы Хазовой как участник общей долевой собственности. Суд решил перевести на А. права и обязанности покупателя по договору купли - продажи от 27.11.2000 комнаты площадью 17,1 кв. м в квартире, расположенной в д. 16, кв. 11, взыскать с А. в пользу Х. стоимость указанной комнаты, предусмотренную договором от 27.11.2000, в размере 59847 руб. 11 коп., переселить Ф. из комнаты площадью 17,1 кв. м в квартире, расположенной в д. 16, кв. 11, в жилую комнату площадью 12,2 кв. м, расположенную в д. 12, кв. 24.

Споры по поводу комнаты в коммунальной квартире

Постановлением Конституционного Суда РФ от 03.11.98 по делу о проверке конституционности отдельных положений ст. 4 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в связи с запросами Волгоградской областной Думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобами гражданина В.А. Мостипанова была признана не соответствующей Конституции ст. 4 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в части, ограничивающей приватизацию комнат в коммунальных квартирах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования. Существовавшее ограничение противоречило принципу равенства граждан перед законом вне зависимости от каких-либо обстоятельств, несмотря на то, что предоставляемые государственными и муниципальными жилищными органами жилые помещения в коммунальных квартирах и в отдельных квартирах, несмотря на определенные объективные отличия, по правовым признакам не различаются, поскольку в отношении них действуют единые основания предоставления жилья и они имеют общий правовой режим. Следовательно, как указал Конституционный Суд, применительно к этим жилым помещениям отсутствуют и объективные основания для установления различий в праве на их приватизацию, в том числе для введения общего правила, запрещающего приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах.

В определении Конституционного Суда РФ от 07.02.2002 по жалобе гражданки Кулаковой на нарушение ее конституционных прав абзацем пятым статьи 4 Закона РФ "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения" указано, что в результате принятия Закона РСФСР от 4 июля 1991 года "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", установившего, что граждане, ставшие собственниками жилых помещений, владеют, пользуются и распоряжаются ими по своему усмотрению, вправе продавать, завещать, сдавать в аренду эти помещения, совершать с ними иные сделки, не противоречащие закону, и внесения в Жилищный кодекс РСФСР изменений и дополнений, касающихся регулирования права собственности на квартиры, и в связи с этим - замены понятия "жилой дом (часть дома)" на "жилой дом (часть дома), квартира" такие объекты частной собственности, как жилой дом и квартира, были полностью уравнены в правовом титуле. Принятая в декабре 1993 года Конституция Российской Федерации закрепила равную правовую охрану всех объектов частной собственности, в том числе жилых помещений, и гарантии их наследования.

Федеральным законом от 20.05.2002 "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" доля собственника приватизированного жилого помещения в коммунальной квартире в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире пропорциональна доле площади принадлежащего ему жилого помещения в коммунальной квартире, если соглашением всех собственников приватизированных жилых помещений в коммунальной квартире не установлено иное. Доля каждого собственника приватизированного жилого помещения в коммунальной квартире в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире следует судьбе права собственности на жилое помещение в коммунальной квартире, принадлежащее этому собственнику.

До указанного изменения в договоре о приватизации указывалась в качестве объекта комната в коммунальной квартире как таковая, а места общего пользования указывались в долях в соответствии с размерами комнат. Это вызывало на практике многочисленные трудности. К сожалению, имели место и необоснованные отказы нотариусов в совершении нотариальных действий при оформлении наследства или удостоверении сделок на такой вид имущества, как комната в коммунальной квартире.

Так, частнопрактикующий нотариус г. Серпухова Г. 17.12.99 отказала Б. в выдаче свидетельства о праве на наследство по закону после умершей 07.06.99 Ш., которой на праве собственности принадлежала комната 10,9 кв. м в коммунальной квартире и 29/100 доли мест общего пользования, ей в МОРП было выдано два свидетельства о государственной регистрации, из них одно на комнату, второе на 29/100 доли мест общего пользования. При этом нотариус указал, что на комнату и на долю мест общего пользования может возникнуть лишь только долевая собственность, а потому при оформлении 11.12.98 договора о приватизации квартиры, по мнению нотариуса, было допущено нарушение закона. Решением Серпуховского городского суда от 08.02.2000 с изменениями, внесенными определением от 27.04.2000, жалоба Б. на действия нотариуса признана обоснованной, суд обязал нотариуса выдать Б. свидетельство о праве на наследство на комнату и долю в праве на места общего пользования в коммунальной квартире. При этом суд указал, что право наследодателя подтверждается свидетельством о государственной регистрации и нотариус был не вправе это игнорировать.

Второе дело: Б. обратилась в суд с жалобой на действия нотариуса г. Серпухова Ф., которая своим постановлением от 29.08.2000 отказала ей в выдаче свидетельства о праве на наследство после умершей матери К. на принадлежавшую наследодателю на праве собственности в коммунальной квартире комнату 19,5 кв. м с 14/100 доли в праве собственности на места общего пользования. Право собственности К. подтверждается договором о передаче жилого помещения в собственность от 18.08.99, свидетельством о государственной регистрации права от 25.10.99, справкой БТИ от 18.02.2000. Нотариус, допрошенный в суде, пояснила, что перечисленные документы о праве собственности К. противоречат законодательству, поскольку приватизация комнат и доли на места общего пользования законом не предусмотрена. Решением Серпуховского городского суда от 25.10.2000 жалоба признана обоснованной, постановление нотариуса признано незаконным, суд обязал нотариуса выдать Б. свидетельство о праве на наследство на наследственное имущество.

Так, частнопрактикующий нотариус г. Серпухова С. 16.10.2000 отказала Ш. в выдаче свидетельства о праве на наследство после умершей 29.12.99 О. по той причине, что наследодателю на праве собственности по договору о приватизации от 21.10.99 принадлежала комната 17,9 кв. м в коммунальной квартире и 28/100 доли в праве собственности на места общего пользования в квартире, а в действующем законодательстве не существует понятия права долевой собственности на места общего пользования, т.к. они являются принадлежностью главной вещи - квартиры. По мнению нотариуса, договор о приватизации квартиры противоречит ст. 289, 290 ГК РФ, а также Закону "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", которым предусмотрена бесплатная передача в собственность граждан жилых помещений, а приватизация мест общего пользования не предусмотрена. Решением Серпуховского городского суда от 23.11.2000 жалоба Шарипова на действия нотариуса признана обоснованной, суд обязал нотариуса совершить нотариальное действие. При этом суд указал, что право собственности умершей на указанное имущество подтверждено документами, ее права были зарегистрированы, поэтому нотариус не вправе был отказывать в выдаче свидетельства о праве на наследство наследнику.

Комментарий. Во всех трех указанных случаях нотариусами допущены нарушения одного и того же закона. Действия нотариусов признавались судами неправомерными, т.к. Закон РСФСР от 04.07.91 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" ст. 1 предусматривает приватизацию жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде. Возникавшие ранее трудности после внесенных изменений в закон должны исчезнуть.

Особенности договоров мены, предметом которых являются квартиры: одна - принадлежащая на праве собственности, вторая - на праве пользования по договору социального найма.

Обмен жилых помещений, имеющих различный правовой статус (одна квартира - на праве собственности, вторая - на основании договора социального найма, или комната в коммунальной квартире, которой наниматель пользуется по договору социального найма, или принадлежащая на праве собственности), был предусмотрен ст. 20 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" 1992 г., обмен не противоречит и нормам ГК РФ. Однако существует вопрос о способах оформления такого обмена. Как показало обобщение практики, нотариусы по-разному оформляют такого рода обмен.

Так, нотариус г. Дмитрова М. 13.01.2000 удостоверила договор обмена квартир, по которому П.А. обменяла принадлежащую ей на праве собственности квартиру на квартиру, принадлежащую на основании договора социального найма нанимателю П.В. Решением Дмитровского суда 05.07.2000 в удовлетворении жалобы на действия нотариуса о внесении изменения в указанный договор было отказано.

При необходимости произвести мену жилого помещения, принадлежащего гражданину на праве частной собственности, на жилое помещение, являющееся муниципальной собственностью, вопрос нотариусами области разрешается двумя способами. Первый: удостоверяется договор мены права найма на право собственности. Второй: рассматривается возможность такого обмена органами муниципалитета и постановлением органа местной власти предписывается отчуждение собственником квартиры в пользу нанимателя жилого муниципального помещения.

Представляется, что ни первый, ни второй способ не соответствуют действующему законодательству и в определенной мере нарушают права граждан. Заключая договор мены права найма на право собственности, следует учитывать следующее. Право найма на жилое помещение возникает при наличии договора социального найма по правилам, предусмотренным нормами ЖК РФ. Согласно ст. 567 ГК РФ каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне одну вещь в обмен на другую. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. К договору мены положения норм о купле - продаже применяются субсидиарно (ст. 571 ГК РФ и ст. 461 ГК РФ). Таким образом, при заключении договора мены права найма на право собственности право найма выступает в роли товара, имеющего определенную цену, в то время как собственником жилого помещения, на которое заключен договор найма, является муниципальное образование. Ст. 67 ЖК РФ, регулирующая вопросы обмена жилых помещений, говорит о праве одного нанимателя обменять жилое помещение с другим нанимателем. При указанной конструкции договора мены права найма на право собственности, кроме несоответствия законодательству, невольно нарушаются права граждан. Так, взамен абсолютного права собственности гражданин получает по ордеру право пользования жилым помещением и в случае реализации им права на приватизацию вторично приватизировать жилое помещение безвозмездно уже невозможно.

Второй вариант мены помимо отмеченных выше недостатков влечет за собой отчуждение жилого помещения, находящегося в собственности гражданина, в пользу нанимателя. Прибегая ко второму варианту, гражданин оказывается в положении, когда необходимо заключать либо договор дарения квартиры или доли квартиры, что влечет за собой налоги на имущество, принятое в дар, кроме того, договор дарения в данном случае не будет носить характер безвозмездности. О подлинном волеизъявлении сторон при заключении такой сделки говорить не приходится. Малейшее нарушение влечет за собой судебный спор.

Представляется, что более правильная конструкция договора мены в такой ситуации - это договор мены муниципальной собственности на частную собственность. При этом следует иметь в виду, что в любом случае наниматель жилого муниципального помещения выступает в качестве инициатора. В ч. 4 ст. 212 ГК РФ указывается, что права всех собственников защищаются равным образом, и в ст. 8 Конституции РФ - права всех собственников признаются равными. При заключении договора мены муниципальной и частной собственности сохраняются прежние права и обязанности как у собственника, так и у нанимателя, тем более, что право нанимателя на жилое помещение не утрачивает своего первоначального характера.

Так, Реутовский горсуд 07.06.2000 рассмотрел дело по иску К. к администрации г. Реутова о признании договора дарения недействительным. К. обратилась в суд с иском и просила признать договор дарения своей квартиры администрации г. Реутова недействительным. В обоснование иска она показала, что имея в собственности однокомнатную квартиру - кв. 118, по наследству получила однокомнатную квартиру - кв. 117, решила произвести обмен на двухкомнатную квартиру. По варианту обмена К. въезжал в кв. 118 на правах собственника, а его мать К. поставила условие обмена только на муниципальное жилье. С этой целью ей пришлось подарить квартиру N 117 администрации г. Реутова, т.к. представители администрации обещали помочь с данным обменом. Однако когда было принято постановление главы города о разрешении на обмен, К. отказался от обмена. В настоящее время она нашла другой вариант обмена и просит расторгнуть договор с администрацией г. Реутова в связи с изменившимися обстоятельствами. Представитель ответчика иск признал, подтвердив доводы истицы. Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд нашел иск подлежащим удовлетворению. Согласно ст. 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает другой стороне (одаряемому) вещь в собственность. В соответствии со ст. 170 ч. 1 ГК РФ мнимая сделка, т.е. сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. В судебном заседании было установлено, что 16.12.99 между сторонами был заключен договор дарения, целью которого была передача квартиры К. в собственность администрации г. Реутова для того, чтобы в последующем данная квартира при обмене значилась как муниципальное жилье. Такое условие было поставлено клиентом по обмену К. Таким образом, заключая договор дарения, К. совершила данную сделку лишь для вида, без намерения создать правовые последствия, т.е. безвозмездно передать свою квартиру в собственность администрации г. Реутова. В действительности квартира передавалась в собственность администрации, чтобы в последующем был произведен обмен данной квартиры, но не от имени администрации, а от имени К. Однако после того, как постановлением главы города был разрешен обмен и спорная квартира приобрела статус муниципальной, К. от обмена отказалась. При таких обстоятельствах суд счел, что данная сделка является мнимой, т.е. недействительной, и к ней применяются последствия, указанные в ч. 2 ст. 167 ГК РФ, т.е. каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, в данном случае стороны возвращаются в первоначальное состояние и спорная квартира возвращается в собственность К.

Комментарий. Спор возник по причине неправильного оформления договора обмена жилыми помещениями, т.е. должен был быть заключен договор мены, а не дарения.

Представляется, что изменения, предусмотренные Федеральным законом от 20.05.2002 "О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", существенно изменят существующую практику мены ранее указанных жилых помещений. Согласно ст. 9.1 Закона граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации.

Как известно, согласно ст. 160, 161 ГК РФ после введения 31.01.98 в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договоры, связанные с отчуждением недвижимого имущества, могут совершаться в простой письменной форме. С принятием ранее указанных норм утратили силу правила об обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью. Обязательная нотариальная форма сохранена для следующих сделок с недвижимостью: договор ипотеки (залога недвижимости) (п. 2 ст. 339 ГК РФ, п. 1 ст. 10 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"); договор ренты, пожизненного содержания с иждивением (ст. 584 ГК РФ); договор уступки требования по нотариально удостоверенной сделке (п. 1 ст. 389 ГК РФ); соглашение об изменении и расторжении нотариально удостоверенного договора (п. 1 ст. 452 ГК РФ); предварительный договор, если основной договор в последующем будет заключаться в нотариальной форме (п. 2 ст. 429 ГК РФ); соглашение между залогодателем и залогодержателем об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке (п. 1 ст. 55 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости"); брачный договор, определяющий режим собственности супругов, разграничивающий их права на отдельные виды недвижимого имущества (ст. 41 Семейного кодекса РФ).

В то же время стороны согласно ст. 163 ГК РФ по собственному желанию могут придать любому договору по недвижимому имуществу нотариальную форму.

В соответствии с п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Поэтому в тех случаях, когда судом выносятся решения о расторжении договоров, предметом которых является недвижимое имущество, решение должно содержать сведения о том, что договор между сторонами признается расторгнутым с определенного числа, право собственности за конкретным лицом признается прекращенным, а за другим лицом право собственности признается. При расторжении, например, договора пожизненного содержания с иждивением, недостаточно для возврата квартиры в собственность прежнему владельцу просто указать в решении о расторжении договора. Обязательно необходимо указать о возврате квартиры прежнему собственнику в решении и переходе к нему права собственности.

Нередко возникает вопрос о возможности расторжения договоров, полностью исполненных сторонами, по которым осуществлена государственная регистрация перехода права к новому правообладателю. В этих случаях Регистрационная палата не всегда производит регистрацию расторжения договора, ссылаясь на следующие доводы. В части 2 ст. 453 ГК РФ основанием к расторжению договоров, а именно прекращению обязательств между сторонами, предусмотрено неисполнение обязательств. Если обязательства сторонами исполнены, стороны не состоят между собой в договорных отношениях, поэтому невозможно ставить вопрос о расторжении договора. На основании изложенного, по мнению МОРП, невозможно расторгать полностью исполненные сторонами договоры. В этом случае сторонами недвижимое имущество должно быть отчуждено и право собственности передано в порядке, предусмотренном ст. 218, 235 ГК РФ, т.е. по сделке. Или же сторонами может быть поставлен вопрос о признании сделки недействительной по каким-либо основаниям, предусмотренным законодательством, если таковые имеются. В таком случае стороны могут быть возвращены судом в первоначальное положение.

В то же время обращает на себя внимание положение ст. 453 ч. 4 ГК РФ, имеющей диспозитивный характер, о том, что стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В связи с этим возникает вопрос о возможности расторжения договора, если стороны предусмотрят такую возможность в договоре.

О возможности внесения изменений и дополнений в договоры

Так, Д. обратился в суд с заявлением об установлении неправильности записи в договоре купли - продажи жилого дома от 10.01.66, в котором была допущена ошибка в указании номера дома, т.е. указано 22/34 в то время как необходимо было указать 34/22. Это обстоятельство препятствует ему распорядиться домом. Решением Зарайского городского суда от 04.09.2000 заявленные требования удовлетворены.

Комментарий. Исходя из общих положений о деятельности нотариуса, заключающейся в обеспечении законных прав и интересов граждан и юридических лиц (ст. 1 Основ законодательства РФ о нотариате) путем закрепления во времени определенных фактов, действий, влекущих за собой правовые последствия, нотариус не может вносить исправления в любой нотариальный документ, т.е. вносить сведения, которые появились после выдачи такого документа. Если выдано свидетельство о праве на наследство на основании имеющихся документов с указанием номера дома, который впоследствии был изменен, нотариус не может вносить изменения.

Однако на основании письменного соглашения сторон, если они живы, об изменении условий ранее составленного договора нотариус может внести изменения в договор без решения суда об этом. Нотариус удостоверяет соглашение сторон об изменении условий договора. То есть будет два правоустанавливающих документа, например, договор купли - продажи и дополнительное соглашение. В случае если стороны умерли, то этот вопрос может решить только суд.

Если в тексте договора, удостоверенном нотариусом, допущена грамматическая или арифметическая ошибка и это находит свое подтверждение, то нотариус может в отдельных случаях внести исправления. Однако необходимо иметь в виду, что это должны быть исключительные случаи. Ст. 45 Основ законодательства РФ о нотариате говорит, что текст нотариально удостоверенной сделки должен быть написан ясно и четко. Нотариально удостоверяемый документ подписывается лицами, исправления оговариваются и подтверждаются подписями этих лиц. Исправления, сделанные в тексте документа, который не подписывается лицами (свидетельство о праве на наследство), оговариваются нотариусом и подтверждаются только его подписью с приложением печати.

Сделка действительна при наличии одновременно условий о том, что содержание сделки не должно противоречить закону, стороны должны обладать дееспособностью, понимать значение своих действий и ими руководить, воля и волеизъявление должны совпадать, должно иметь место соблюдение требований о форме сделок. Несоблюдение этих условий влечет признание сделки недействительной, т.е. она не порождает правовые последствия. Недействительные сделки по степени нарушения закона разделяются на ничтожные, т.е. недействительные с момента совершения, и оспоримые, т.е. сделка может быть признана недействительной судом по основаниям, указанным в законе.

Так, Клинский городской суд 06.04.2000 рассмотрел дело по иску Клинского городского прокурора в интересах Г. к А. о признании договора дарения квартиры недействительным, при этом Клинский городской прокурор сослался на следующие обстоятельства. Решением Клинского городского суда от 01.06.90 Г.Р., 05.05.1931 года рождения, был признан недееспособным. После вынесения данного решения над Г. было назначено опекунство, которое осуществляла его дочь М., которая умерла в 1993 году. Несмотря на наличие в паспорте Г. с 1990 года специальной отметки о его недееспособности, 04.03.95 в нотариальном порядке было осуществлено удостоверение сделки по отчуждению имущества, а именно 04.03.95 Г. подарил принадлежащую ему на праве собственности двухкомнатную квартиру А. Однако, являясь недееспособным, Г. был лишен возможности понимать смысл и последствия той сделки, в которую его вовлекла ответчица, а потому данный договор дарения является недействительным с момента его совершения. Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя истца, свидетелей, суд счел заявление подлежащим удовлетворению в силу ст. 171 ГК РФ. Как следует из имеющейся в материалах дела копии решения суда, Г. признан недееспособным и в его паспорте имеется отметка о признании недееспособным. Из сообщения заведующего КПБ N 13 следует, что Г. является инвалидом II группы бессрочно по психическому заболеванию. Согласно постановлению администрации Клинского района от июня 1999 года установлена опека над недееспособным, опекуном назначен Г.М. По договору от 04.03.95 Г.Р. подарил квартиру А.А.И. Указанный договор был удостоверен нотариусом г. Клина и зарегистрирован в реестре за N 1-883. Как пояснил в судебном заседании допрошенный в качестве свидетеля брат Г.Р.К. Г.Н.К., после решения суда о признании брата недееспособным в его паспорте в 1990 году сделана об этом отметка. Однако, несмотря на запись в паспорте, в 1995 году был оформлен договор дарения квартиры А., о чем ему стало известно лишь в 1999 году, во время оформления опекунства. Оценив в совокупности собранные по делу доказательства, суд пришел к выводу, что вышеуказанный договор дарения квартиры является ничтожным, поскольку совершен гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства, а потому договор дарения как ничтожная сделка не влечет юридических последствий и является недействительным с момента его совершения.

Комментарии
Комментирование через социальные сервисы Facebook и Вконтакте: