Сборник материалов судебной практики по вопросам государственной регистрации прав и сделок с земельными участками" от 06.08.2002

Комментарий. Факт самовольного захвата земельного участка строительной организацией очевиден. Гражданами внесены средства на строительство домов, они, если не будет доказано иное, согласно ст. 10 ГК РФ являются добросовестными приобретателями. Тем не менее, для решения вопроса о передаче самовольно захваченного земельного участка на каком-либо праве согласно ст. 8 ЗК РФ необходимо постановление Правительства РФ об изменении категории земельного участка лесного фонда на иную категорию. Участки лесного фонда предоставляются гражданам и юридическим лицам только на правах пользования: аренды, безвозмездного пользования, коммерческой концессии и краткосрочного пользования (ст. 22 Лесного кодекса РФ). Перевод лесных земель в нелесные для использования их в целях, не связанных с ведением лесного хозяйства, и (или) изъятие земель лесного фонда осуществляются, как ранее было указано, Правительством РФ на основе постановления Правительства РФ N 1200 от 19.09.97 "О порядке перевода лесных земель в нелесные земли для использования их в целях, не связанных с ведением лесного хозяйства и пользованием лесным фондом, и (или) изъятия земель лесного фонда".

9. Прекращение права собственности на земельный участок

Право собственности на земельный участок согласно ст. 44 ЗК РФ прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством.

ЗК РСФСР от 25.04.91 в ст. 39 предусматривал возможность прекращения права собственности на земельный участок и в случае использования земельного участка не по назначению, при снижении плодородия почв и в др. случаях. Однако Указом Президента РФ N 2287 от 24.12.93 эта статья ЗК РСФСР была признана недействующей как не соответствующая Конституции РФ.

Так, Б. предъявила иск к администрации Мытищинского района, а также Г., К. о признании недействительными решения исполкома от 21.01.80, постановления главы администрации района от 03.12.93 "О сносе строений на муниципальном участке, о предоставлении земельного участка под индивидуальное жилищное строительство", договора купли - продажи земельного участка от 24.06.96 ответчикам и о признании права на земельный участок, указав, что изъятым у нее земельным участком площадью 1411 кв. м пользовались ее родители начиная с 1925 г., после их смерти пользовалась она, в 1975 г. дом сгорел, но она до 1980 г. продолжала оплачивать налоги на землю. Как установил суд, истица в нарушение ст. 89 ЗК РСФСР 1970 г. не восстановила сгоревший дом в течение двух лет, поэтому в 1980 г. Мытищинский исполком прекратил регистрацию ее права собственности на 1/6 часть сгоревшего дома, что соответствовало требованиям ст. 138 ГК РСФСР 1964 г. В 1993 г. земельный участок был предоставлен в аренду К. и С., а в 1994 г. передан им в собственность.

Комментарий. Возможность изъятия земельного участка в связи с неиспользованием предусматривалась действовавшим на период 1975-1980 гг. законодательством. Возможность прекращения права постоянного бессрочного пользования и пожизненного наследуемого владения земельными участками, но не права собственности, в связи с неиспользованием по назначению в течение трех лет предусмотрена и ст. 45 ЗК РФ.

Второе дело. Садоводческое товарищество "Ивушка" предъявило иск к К., Б., С., И., Н., З. о признании свидетельств о праве собственности на земельные участки в садоводческом товариществе, выданных им на основании постановления главы администрации Орехово - Зуевского района от 28.10.92, недействительными по тем основаниям, что ответчики полностью устранились от выполнения обязанностей членов товарищества, не вносят членские и целевые взносы, а в 2000 г. обратились с заявлениями об исключении их из членов кооператива, решением общего собрания от 18.12.2000 ответчики были исключены из товарищества. Решением городского суда от 12.02.2001 заявленные требования удовлетворены, при этом суд, руководствуясь ст. 170, 235 ГК РФ, указал, что ответчики получили свидетельства без намерения обрабатывать земельные участки.

Комментарий. С решением суда согласиться трудно, т.к. ответчики могли выйти из состава кооператива, но это не влечет прекращения их права собственности на земельные участки. Право собственности на земельные участки могло быть прекращено у ответчиков лишь в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Суд же прекратил право собственности физических лиц по не предусмотренным законом основаниям.

Пичкасова обратилась с иском к Дирекции строящихся объектов N 9 Госстроя РФ о предоставлении ей земельного участка 1536 кв. м взамен изъятого у нее для государственных нужд в г. Видное в связи со строительством дороги. Решением суда от 16.06.98 иск удовлетворен, суд обязал ДСО N 9 предоставить истице равноценный земельный участок. Определением суда от 18.11.99 был изменен способ исполнения решения суда, с ДСО N 9 в пользу П. взыскано 116736 руб., т.е. стоимость земельного участка исходя из нормативной цены земли в г. Видное по 76 руб. за один кв. м. Постановлением президиума Мособлсуда от 03.10.2001 удовлетворен протест заместителя председателя Верховного Суда РФ об отмене определения от 18.11.99 по той причине, что суд не применил закон, определяющий порядок и условия выкупа земельного участка для государственных и муниципальных нужд. Право гражданина на получение равноценного возмещения гарантировано ст. 35 Конституции РФ. Выкупная цена земельного участка, изымаемого для государственных и муниципальных нужд, определяется соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство субъекта РФ или муниципального образования уплатить выкупную цену, включающую рыночную стоимость участка.

Комментарий. Нормативная цена земли применяется в случае возмездного предоставления земельного участка в собственность, но изъятие земельного участка носит компенсационный характер, поэтому при изъятии применяется договорная, рыночная стоимость участка.

В случае добровольного отказа собственника от земельного участка орган местного самоуправления должен принять по этому поводу ненормативный акт. Однако на практике часты случаи фактического, а не юридического отказа собственников от земельных участков, которые годами о себе не заявляют, и местонахождение этих лиц неизвестно. При этом возможны ситуации, когда на земельном участке имелся дом, который частично сохранился (например, фундамент). Представляется, что в таких случаях должен быть решен вопрос о признании бесхозяйным части дома и земельного участка.

10. Обязательственные права на землю. Срочное безвозмездное пользование земельным участком

Этот вид пользования земельным участком, относящийся к обязательственному имущественному праву, предусмотрен Земельным кодексом РФ впервые. В соответствии со ст. 24 Земельного кодекса РФ в безвозмездное срочное пользование могут предоставляться земельные участки:

1) из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления в пределах своей компетенции на срок не более чем один год;

2) из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, иным гражданам и юридическим лицам на основании договора;

3) из земель организаций, гражданам в виде служебного надела.

Служебные наделы предоставляются в безвозмездное срочное пользование работникам организаций отдельных отраслей экономики, в том числе организаций транспорта лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств, государственных природных заповедников и национальных парков. Категории работников организаций таких отраслей, имеющих право на получение служебных наделов, условия их предоставления устанавливаются законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации. Служебные наделы предоставляются работникам таких организаций на время установления трудовых отношений на основании заявлений работников по решению соответствующих организаций из числа принадлежащих им земельных участков.

Так, дом в п. Дорохово Рузского района принадлежал Рузской ветстанции по борьбе с болезнями животных. В одной половине дома расположена жилая квартира, которую с 1971 г. занимает семья В., вторая половина дома используется станцией под производственное помещение. На основании судебного решения администрация ветстанции в декабре 1993 г. по договору передала квартиру в собственность В. 21.02.94 В. обратилась к администрации п. Дорохово о закреплении за ней земельного участка 0,250 га, расположенного при доме, указав, что она пользуется им с 1971 г. Решением городского суда от 01.06.94 отказы поселковой администрации, а также ветстанции в передаче в пользование истице В. земельного участка были признаны неправомерными, вопрос о предоставлении ей земельного участка суд не рассматривал. Постановлением президиума Московского областного суда от 24.01.2001 решение суда отменено, при этом указано, что суд руководствовался ст. 37 ЗК РСФСР 1991 г., в соответствии с которой при переходе права собственности на строение переходит и право пожизненного наследуемого владения или право пользования земельным участком. Суд указал, что истица пользуется земельным участком при доме с 1971 г., поэтому он должен быть передан ей в собственность. По мнению президиума МОС, суд не учел, что право пользования земельным участком производно от права собственности на строение, но В. проживала в квартире и пользовалась земельным участком как квартиросъемщик, поэтому может претендовать только на тот земельный участок, который ей может быть выделен поселковой администрацией.

Комментарий. В данной ситуации заявительница претендует на получение земельного участка, примыкающего к ее части дома и расположенного на территории ветстанции. Ситуация очень близка к "служебному наделу". Однако события имели место до 30.10.2001, и вопрос о предоставлении Васеневой земельного участка на указанном праве не решался. Необходимо отметить, что после 30.10.2002, если ветстанция пользовалась земельным участком на праве (постоянного) бессрочного пользования, она не вправе была бы предоставить истице земельный участок в пользование или аренду, иное бы противоречило ст. 20 ЗК РФ. Вопрос о предоставлении заявительнице земельного участка могла решить только местная администрация при условии добровольного отказа ветстанции от части земельного участка, принадлежащего ей на праве П(б) П. Довод же президиума о производном характере права собственности на земельный участок от права собственности на строение с требованиями ни ранее действовавшего законодательства, ни нынешнего не согласуется.

Возможность заключения сделок по аренде земельных участков впервые была предусмотрена в Основах законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23.11.89, затем в Земельном кодексе РСФСР 1991 г. Затем отношения по аренде стали регулироваться Гражданским кодексом РФ. После 30.10.2001 особенности сдачи земельных участков в аренду регулируются ст. 22 ЗК РФ.

Арендные отношения возникают из договора между арендатором и арендодателем. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение или во временное пользование. Арендатор как пользователь приобретает по закону и в соответствии с договором аренды право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные им в результате использования земли. За собственником же остается право распорядиться земельным участком, но с условием соблюдения законодательных договорных требований, предъявляемых к арендодателю.

По законодательству арендатором, как и арендодателем, может быть любое юридическое или физическое лицо, обладающее земельной правоспособностью.

Чтобы стать объектом аренды, земельный участок должен быть обозначен в натуре и его границы должны быть отражены на плане.

При предоставлении земель в аренду целевое назначение земель не изменяется. Арендатор, как и собственник, должен соблюдать установленный законом особый режим использования этих земель.

Договор аренды земельного участка заключается в письменной форме при сроке больше года и должен быть зарегистрирован в Регистрационной палате. Договор аренды земельного участка заключается на определенный срок. Арендатор вправе заложить право аренды.

Земельный кодекс внес дополнительные основания к расторжению договора аренды земельного участка, которые необходимо учитывать при рассмотрении дел.

В соответствии со ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

1) использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными ст. 8 Земельного кодекса РФ;

2) использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

3) неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

4) неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

5) изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными ст. 55 ЗК РФ;

6) реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными ст. 51 ЗК РФ.

Прекращение аренды земельного участка не допускается:

1) в период полевых сельскохозяйственных работ;

2) в иных установленных федеральными законами случаях.

Как ранее указано, согласно ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков (ст. 65 ЗК РФ).

Так, Одинцовский городской прокурор обратился в суд с заявлением о признании договора аренды участка лесного фонда, заключенного 21.12.98 "Москворецким леспаркхозом МЛТПО "Мослесопарк" с Г. и А., недействительным, противоречащим ст. 32-35 Лесного кодекса РФ, а также Положению об аренде участков лесного фонда, утвержденному постановлением Правительства РФ от 24.03.1998, предусматривающих возможность предоставления лесных участков в аренду по результатам лесных конкурсов лицам, длительное время осуществлявшим деятельность на данной территории и имеющим производственные мощности для заготовки и переработки древесины и других лесных ресурсов. Решением городского суда от 26.06.2001 требования прокурора удовлетворены. Судебная коллегия МОС, отменяя решение суда, в определении от 06.09.2001 указала, что согласно подп. "е" п. 3 ранее указанного постановления в аренду лесные участки могут сдаваться арендаторам для таких целей как культурно - оздоровительные, туристические, спортивные. Ответчикам земельный участок площадью 1 га был предоставлен в аренду в коллективно - совместное пользование распоряжением заместителя Главы Администрации области от 18.11.98, в материалах дела имеется согласие о передаче участка лесного фонда ответчикам Московского управления лесами. По мнению коллегии, суд при рассмотрении дела не проверил возможность предоставления ответчикам земельного участка в аренду, а также соблюдение ими порядка получения в аренду лесных земельных участков. На определение судебной коллегии принесен протест об отмене и оставлении решения суда без изменения, в котором указано, что согласно ст. 35 Лесного кодекса участки лесного фонда предоставляются в аренду по результатам лесных конкурсов, кроме случаев, предусмотренных в ст. 34, п. 3 Лесного кодекса РФ, согласно которой на основании постановления органа государственной власти на срок от 1 до 5 лет участок можно использовать лицами, длительное время осуществляющими свою деятельность на данной территории и имеющими производственные мощности для заготовки древесины, а также сельскохозяйственными организациями, расположенными на данной территории.

Второе дело. С 1947 г. собственницей жилого дома и пользователем земельного участка являлась М., которая в 1976 г. подарила дом исполкому. В доме был размещен цех по изготовлению предметов ритуальных услуг. Часть земельного участка при доме с 1977 г. на основании ордеров была предоставлена исполкомом тремя частями (318 кв. м, 590 кв. м, 514 кв. м) трем лицам, которые пользовались земельными участками на праве индивидуального пользования для выращивания овощей, помимо овощей они посадили деревья и возвели постройки. Последний раз им ордера были выданы в 1991-1992 гг. сроком на три года. В 1995-1996 гг. сроки договоров истекли, лица обратились в администрацию района по вопросу о продлении пользования. В юридическом оформлении договоров им было отказано под предлогом подождать, однако они продолжали по-прежнему пользоваться землей. В декабре 1996 г. по договору органом местного самоуправления дом был продан И. 05.01.97 главой района было вынесено постановление о передаче в собственность И. 1265 кв. м земли (за домом с 1947 г. значился земельный участок площадью 920 кв. м, хотя М. пользовалась фактически 1800 кв. м). В результате такого землеотвода два участка истцов были поглощены полностью, а третий частично. Все трое обратились с жалобой в феврале 1997 г. к главе администрации, узнав, что дом продан, 26.02.97 они обратились в суд о защите нарушенного права. Дело до настоящего времени в суде, рассматривалось трижды, истцы до сих пор пользуются земельным участком, хотя налог был ими уплачен только по 1996 г. включительно.

Комментарий. Лица пользовались земельными участками на основании аренды. Как по ранее действовавшему законодательству, так и согласно ст. 22 ЗК РФ истцы как арендаторы при прочих равных условиях имели преимущественное право на продление с ними договорных отношений. Однако после окончания срока аренды местная администрация была вправе предоставить эти земельные участки ответчику под индивидуальный жилой дом.

Предоставление в аренду ранее указанного земельного участка, относящегося к особым видам земельных объектов, осуществляется в соответствии с особенностями, установленными нормативными актами, предусматривающими возможность предоставления лесных участков по результатам лесных конкурсов в аренду лицам, длительное время осуществлявшим деятельность на данной территории. Судом дана надлежащая оценка обстоятельствам дела и правильно применен нормативный акт, в связи с чем с доводами судебной коллегии согласиться невозможно.

По договору ренты земельного участка в соответствии со ст. 583 ГК РФ получатель ренты передает свой земельный участок в собственность другому лицу, в свою очередь, лицо, получившее земельный участок, обязуется периодически выплачивать бывшему собственнику ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Право собственности рентодателя всегда обременено рентой, т.е. рентодатель может продать, обменять, сдать в залог земельный участок только с согласия рентополучателя. В свою очередь, новый собственник обязан выплачивать ренту. Эти отношения являются длящимися, а поэтому договор может быть расторгнут сторонами по основаниям, предусмотренным ст. 450, 451 ГК РФ. Согласно ст. 584 и 596 ГК РФ договор ренты, пожизненного содержания с иждивением подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

Так, Р. обратился в суд с жалобой на действия МОРП, отказавшей ему в регистрации заключенного им 24.06.99 и нотариально удостоверенного договора о пожизненном содержании с иждивением Г., которая, в свою очередь, передала ему в собственность земельный участок 950 кв. м и 24/100 жилого дома в г. Дедовске. Договор своевременно зарегистрирован не был, в феврале 2000 года Г. умерла, в связи с чем Истринское представительство МОРП в регистрации договора отказало. В письменных возражениях МОРП сослалась на то, что, поскольку Р. обратился по вопросу регистрации после смерти Г., договор является недействительным, т.к. мог считаться заключенным лишь с момента его регистрации. В соответствии с п. 3 ст. 596 ГК РФ договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен. Определением городского суда от 06.07.2000 жалоба Р. оставлена без движения, заявителю была разъяснена возможность обратиться в суд с требованиями о признании права собственности в общеисковом порядке, т.к. для признания права собственности на дом истцу надо было доказать, что условия сделки по содержанию им выполнялись и он пользовался квартирой как собственник. Решением городского суда от 13.09.2000 Р. в иске к МОРП и Налоговой инспекции по г. Истре о признании за ним права собственности на земельный участок и дом, принадлежавшие Г., отказано по основаниям, указанным в письменных возражениях МОРП и изложенным ранее.

Комментарий. С решением суда об отказе в иске по указанным доводам согласиться можно лишь в случае, если доводы истца Р. о том, что сделка сторонами была фактически исполнена, т.е. он содержал Г. до смерти, а сам же пользовался переданным ему имуществом как собственник, не нашли своего подтверждения в суде. В случае если доводы истца были подтверждены доказательствами, суд был вправе на основании ст. 165 ГК РФ признать сделку действительной, а право - возникшим.

11. Определение порядка пользования земельным участком, раздел земельного участка, необходимость установления сервитута

Споры сособственников об определении порядка пользования земельным участком являются наиболее распространенной категорией гражданских дел. Установление порядка пользования не влечет прекращение права общей собственности на земельный участок, поэтому регистрации не подлежит. Новый Земельный кодекс РФ в ст. 35 закрепил правило, согласно которому в случае перехода права собственности на строение к нескольким сособственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание или сложившегося порядка пользования земельным участком. Стороны вправе определить порядок пользования и в случае, если земельный участок является неделимым, т.е. по причине небольшого размера он не может быть разделен. К сожалению, часты случаи, когда суды, разрешая заявленные требования о разделе земельного участка, а возможность раздела предусмотрена в ст. 6 ЗК РФ, в резолютивной части решения указывают на раздел, а, по сути, устанавливают порядок пользования земельным участком, т.к. часть земельного участка оставляют в общем пользовании сторон, например, дорожку для подхода к частям дома сособственников либо к их частям земельного участка. При этом не учитывается положение ст. 274 ГК РФ, а с 30.10.2001 ст. 23 ЗК РФ о возможности установления сервитутного права пользования такими дорожками с осуществлением раздела земельного участка между сособственниками.

Так, земельный участок площадью 954 кв. м был выделен П. для строительства жилого дома, который был возведен в период брака с П., в 1993 г. ему этот земельный участок был передан в собственность. В 1998 г. П. умер. Его жена П. получила свидетельство о праве собственности на дом как пережившая супруга, и после отказа от наследования своей доли дочерью М. она получила как наследница еще право на свою и ее доли, т.е. всего на 2/3 доли дома. Кроме того, ей было выдано свидетельство о праве собственности на 2/3 части земельного участка. Дочь умершего П. получила свидетельства о праве собственности на 1/6 доли дома и 1/3 часть земельного участка. Решением суда от 31.05.2000 между сторонами был произведен раздел дома и надворных построек. После чего П. предъявила иск к матери П. о разделе земельного участка. Суд признал установленным, что истица пользуется тремя определенными частями земельного участка: одну часть, пригодную для огородных нужд, она использует для выращивания овощей, на второй части участка расположены ее гаражи и автостоянка; кроме того, как указал суд, в ее пользовании находится и третий земельный участок. Суд признал, что 1/3 часть земельного участка, на которую вправе претендовать истица, не должна превышать 319 кв. м, поэтому суд выделил истице две части земельного участка площадью 105,37 кв. м и 186,871 кв. м. Дорожка длиной 17,3 и шириной 1 м оставлена в общем пользовании сторон, ее площадь составляет 17,3 кв. м, из этой площади 5,77 кв. м приходится на долю истицы. Судьба оставшейся части земельного участка судом не определена.

Комментарий. Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами (ст. 6 ЗК РФ).

Площадь земельного участка не может превышать или быть меньше предельных размеров, установленных органами государственной власти или местного самоуправления для участков различного разрешенного использования либо вида вещного права (ст. 33 ЗК РФ, решение Малого Совета Мособлсовета от 16.12.92 N 4/28 "О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам на территории Московской области").

Если расхождение площадей земельного участка, указанных на плане участка и в правоустанавливающих документах, превышает техническую погрешность измерения, то в правоустанавливающий документ должны быть внесены соответствующие изменения (инструкция по межеванию земель Роскомзема от 08.04.96 N 07-02-516-96 от 28.06.98 Минюста России).

В ранее изложенном деле суд, по сути дела, определил порядок пользования, т.к. 17,3 кв. м оставлены в общем пользовании, а земельные участки площадью 105,37 кв. м и 186,87 кв. м переданы в пользование истице. Суд произвел не раздел земельного участка, а установил порядок пользования, поэтому земельный участок остался в общей собственности.

Ранее действовавшим Законом участок определялся в замкнутых границах. Сейчас Федеральный закон "О государственном земельном кадастре" дает иное понимание земельного участка как объекта кадастрового учета. Это дает возможность утверждать, что если одному из сособственников на территории общего земельного участка выделены две или более части на территории одного земельного участка в различных местах, то их можно описать как единый земельный участок, состоящий из этих частей. Изменение категории земли при этом не происходит.

Следующее дело. С. предъявила иск к своему брату П. о разделе земельного участка. Из материалов дела видно, что в 1996 г. отец сторон подарил им на основании нотариально удостоверенных договоров по 1/2 доли дома и с указанием границ по 800 кв. м земельного участка в с. И. Полагая свои права нарушенными действиями ответчика, который снес сараи и возвел гараж, истица просила разделить земельный участок при доме. Решением городского суда от 22.08.2000 суд произвел раздел участка по варианту N 1 заключения технической экспертизы и передал каждому с указанием земельные участки площадью 790 кв. м, признал частично недействительными договоры от 27.11.96 и свидетельства о праве собственности на землю от 01.06.96 и от 07.04.97 в части указания границ земельных участков. Земельный участок площадью 20 кв. м суд передал в общее пользование сторон по той причине, что земельный участок ответчика является проходным, не имеющим самостоятельного выхода на улицу.

Комментарий. В данном случае суду необходимо было решить вопрос об установлении сервитутного права пользования Перепечкиным частью земельного участка Смужевич. Предоставив сторонам часть земельного участка 20 кв. м в общее пользование, суд тем самым не разделил, а определил порядок пользования земельным участком.

При разделе земельного участка с целью отчуждения либо слиянии его с другим земельным участком образуются новые земельные участки как отдельные объекты недвижимости, о которых вносятся новые записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и права на которые подлежат государственной регистрации (п. 9 ст. 12 Федерального закона N 122-ФЗ). Только после этого они могут быть включены как объекты недвижимости в гражданский оборот.

Так, между сособственниками дома и земельного участка, находящимися в общей долевой собственности, возник спор о разделе земельного участка. Возражая против раздела, ответчик утверждал, что земельный участок вообще разделу не подлежит, т.к. на нем растут реликтовые деревья, относящиеся в соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимому имуществу, предполагающему единство использования и охраны, что в данном случае является обременением права пользования земельным участком, препятствующим его разделу.

Комментарий. С доводами ответчика вряд ли можно согласиться, т.к. раздел земельного участка предусмотрен ст. 6 ЗК РФ. В том случае, если после раздела образуются самостоятельные земельные участки, разрешенное использование которых осуществляется без перевода его из одной категории в другую, то нахождение на земельном участке реликтовых деревьев не является препятствием к разделу участка. В настоящее время практика регистрации прав на многолетние насаждения отсутствует в связи с отсутствием органа, уполномоченного проводить технический (кадастровый) учет данных объектов. Любой объект недвижимости согласно ст. 554 ГК РФ должен иметь описание, а на деревья отсутствуют документы, необходимые при регистрации прав как на любой объект недвижимого имущества.

В случае когда суд принимает решение о разделе земельного участка и при этом не указывает на принадлежность конкретным сособственникам определенных конкретных строений, расположенных на частях разделенного земельного участка, т.к. строения предметом спора не являлись, а МОРП при регистрации прав на земельный участок не требует информации о наличии недвижимости на земельном участке и о ее принадлежности, то в БТИ строения продолжают учитывать как общую долевую собственность.

Это приводит к тому, что БТИ в канун каждого календарного года направляет в налоговую службу сведения о стоимости объектов налогообложения (объекты собственности физических лиц). При этом БТИ определяет оценку в целом по дому и надворным строениям, делит всю стоимость всех объектов в соответствии с долями сособственников. Налоговая инспекция, в свою очередь, устанавливает сумму налога также в соответствии с указанными БТИ долями и стоимостью. В то время как в действительности после раздела земельного участка принадлежность и пользование надворными постройками и частями дома могут быть иными, не соответствующими долям сособственников на дом, но у них нет спора по строениям, хотя у кого-то больше, у кого-то меньше строений, но юридически доли они не изменяли. После начисления налогов, которые в конечном итоге насчитываются по долям в праве собственности на дом, сособственники начинают предъявлять претензии к БТИ, которое якобы направило налоговой инспекции неправильные сведения.

По мнению Московского областного БТИ, в таких случаях судам и Регистрационной палате необходимо указывать, что на разделенном земельном участке (конкретных частях этого участка) находятся объекты недвижимости, которые реально не разделены.

12. Обжалование актов государственных или муниципальных органов ненормативного характера по земле

Отводы земельных участков, передача их в собственность или на ином вещном праве, раздел земельных участков между сособственниками и т.д. производят органы местного самоуправления. Согласно ст. 10 ГК РФ такие акты ненормативного характера являются основанием для возникновения прав и обязанностей.

Статья 46 Конституции предоставляет гражданину и юридическому лицу право обжаловать в суд решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления и должностных лиц.

Согласно ст. 13 ГК РФ акты государственных органов и органов местного самоуправления могут быть признаны незаконными только судом.

Судебный контроль за законностью актов и защита субъектов гражданских прав от произвола государственных органов, органов местного самоуправления и их должностных лиц служит одной из гарантий осуществления и соблюдения гражданских прав.

Наряду со ст. 13 ГК действует Закон РФ от 27 апреля 1993 г. "Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан" с изменениями и дополнениями, внесенными Федеральным законом от 14 декабря 1995 г. "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан".

Возможность обжалования и признания недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления предусмотрена и ст. 61 Земельного кодекса РФ от 30.10.2001.

Основанием для принятия судом решения о признании акта государственного органа и органа местного самоуправления недействительным являются одновременно несоответствие акта закону или иному правовому акту и нарушение гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица. Под охраняемым законом интересом обычно понимается юридический интерес. В частности, применительно к тематике обобщения охраняемый интерес - это получение земельного участка, предоставление которого осуществляют органы государственной власти и органы местного самоуправления, передача его в собственность лицам, пользовавшимся земельным участком на ином праве, раздел земельного участка.

Так, администрация Ново - Ивановского сельского округа 20.12.93 заключила договор - соглашение с ООО "Корпорация "Союз - Возрождение" и жителями дома барачного типа "ДОС-2" в д. Марфино Одинцовского района Б., Г., Л., М., по условиям которого администрация передала ООО "Корпорация "Союз - Возрождение" в бессрочное безвозмездное пользование земельный участок площадью 3,9 га, а общество обязалось удовлетворить потребность в жилье указанных граждан, кроме того, в договоре было указано, что администрация Одинцовского района выступает гарантом перед гражданами по их обеспечению жильем. Во исполнение договора главой Ивановской поселковой администрации 05.01.94 было принято постановление о передаче ООО в собственность земельного участка 3,9 га. На основании этого постановления был выдан государственный акт на право бессрочного пользования земельным участком. Глава Одинцовского района в интересах муниципального образования "Одинцовский район" предъявил к Ивановской поселковой администрации, ООО "Корпорация "Союз - Возрождение", а также к указанным гражданам иск о признании постановления, договора и акта недействительными. Решением городского суда от 05.09.2001 заявленные требования удовлетворены. Как указал суд, на момент принятия Ивановской поселковой администрацией постановления действие ст. 23, 28 ЗК РСФСР было прекращено Указом Президента N 2287 в связи с принятием Конституции РФ. Отвод земли мог быть произведен лишь администрацией района с предварительного разрешения Совета. Поскольку постановление от 05.01.94 являлось неотъемлемой частью договора от 20.12.93, то договор в соответствии со ст. 168 ГК РФ признан ничтожным как противоречащий требованиям закона. Титул передачи земельного участка не совпадал в договоре и постановлении. Гарантом назван район, в то время как он стороной в договоре не являлся.

Комментарий. Акт органа местного самоуправления не соответствовал закону, был принят по вопросам, которые не относились к компетенции поселковой администрации, чем было нарушено право муниципального образования, поэтому суд признал его незаконным. Кроме того, необходимо отметить, что в правоустанавливающих и правоудостоверяющих документах постоянно наблюдается смешение в определении вещного права - права собственности и иного вещного права - права постоянного (бессрочного) пользования. Земельный участок на праве постоянного пользования юридическому лицу мог быть предоставлен, тогда как в собственность такое предоставление было невозможным.

Следующее дело. Дом в г. Клину принадлежал на праве общей долевой собственности Н. в размере 68/147 доли, Д. - 34/147 доли и М.- 15/49 доли. При доме имеется земельный участок площадью 1762 кв. м. Постановлениями главы администрации Клинского района от 21.01.93 и от 02.02.94 был произведен раздел указанного земельного участка, за сособственниками были закреплены земельные участки следующих размеров: за М. - 539 кв. м, Н. - 815 кв. м, Д. - 408 кв. м. На основании договора купли - продажи от 12.06.95 М. продала свою долю в домовладении Л. Указывая, что фактический размер земельного участка составляет не 1762 кв. м, а 1613 кв. м и фактически размер проданного ей земельного участка составляет не 539 кв. м, а 586 кв. м, Д. обратилась в суд о признании за ней права на земельный участок размером 586 кв. м. Ответчики предъявили встречный иск о признании недействительным постановления главы администрации от 21.03.93, признании договора купли - продажи от 12.06.95 частично недействительным и об определении порядка пользования земельным участком. По делу была проведена техническая экспертиза, которой установлено, что фактически при домовладении имеется земельный участок 1613 кв. м, в пользовании Н. и Л. находится земельный участок 928 кв. м, а в пользовании Д. - 685 кв. м. Решением Клинского городского суда от 17.01.2001 в соответствии со сложившимся в течение многих лет порядком пользования земельным участком и наибольшим приближением к долям в праве собственности на дом сособственниками свидетельства о праве собственности на земельные участки от 1993-1994 гг. признаны необоснованными. Д. выделен земельный участок площадью 685 кв. м, Н. и Д. в совместное пользование передан земельный участок 928 кв. м. Определением судебной коллегии Мособлсуда от 28.10.99 решение суда оставлено без изменения. Прокурор области принес протест на состоявшиеся судебные постановления, указав, что определять порядок пользования земельным участком в соответствии со сложившимся порядком допустимо только в случае, если земельный участок не приватизирован. По делу же установлено, что участок с 1993 г. находится в долевой собственности, поэтому суду следовало исходить при разделе из размера долей в праве собственности на земельный участок, а не на дом, т.е. 539 кв. м, 815 кв. м, 408 кв. м., и в случае невозможности разделить участок в строгом соответствии с долями в счет уменьшения доли сособственнику должна быть присуждена денежная компенсация. Кроме того, суд передал 928 кв. м в общее пользование, в то время как Н. против этого возражала. Постановлением президиума Мособлсуда от 17.01.2001 судебные постановления отменены. Определением Верховного Суда РФ от 03.09.2001 постановление президиума Мособлсуда, а также решение суда и определение судебной коллегии отменены с указанием на ошибочность доводов, изложенных в постановлении президиума МОС, а также на то, что суд не проверил еще один довод истицы о недействительности сделки по основанию ее оспоримости.

Комментарий. С доводами протеста прокурора и доводами постановления президиума МОС, отмененного Верховным Судом РФ, согласиться невозможно, т.к. требования Дюбиной именно и состояли в том, что постановлением главы администрации, т.е. актом должностного лица органа местного самоуправления, было нарушено ее право на получение в собственность земельного участка большего размера. Несмотря на то, что при передаче земельного участка в собственность составляется акт о границах участков, с которым землепользователи знакомятся и даже его подписывают, это не лишает их права обжаловать постановление органа местного самоуправления о передаче им в собственность земельного участка конкретного размера. Предоставленное право - это мера свободы, и реализовать ее можно по-разному, т.е. сразу в полном объеме или первоначально не в полном объеме предоставленных возможностей, в том числе и по причине заблуждения, но затем, определив, что право могло быть реализовано в большем объеме, лицо может обжаловать акт о предоставлении земельного участка, требовать предоставления земельного участка в большем размере.

13. Права супругов на земельные участки

Так, К. на основании постановления главы администрации сельского округа от 06.09.93 был выделен земельный участок размером 0,15 га в д. Юкино под индивидуальное жилищное строительство, 14.07.94 ему же на основании свидетельства указанный участок был предоставлен в собственность. Л. обратилась в суд с иском к Комитету по земельным ресурсам и землеустройству Орехово - Зуевского района о признании за ней права собственности на 1/2 доли земельного участка, расположенного в д. Юкино, ссылаясь на то, что данный участок приобретен ею вместе с мужем К., с которым она состояла в браке с 1993 г. и который умер 26.04.98, но нотариус отказал ей как пережившей супруге выдать свидетельство о праве собственности на половину спорного участка. Решением городского суда от 11.05.2000 иск К. удовлетворен. Постановлением президиума Мособлсуда от 28.03.2001 решение суда отменено, при этом указано, что суд не проверил утверждения истицы о том, что суд ошибочно руководствовался требованиями ст. 532 ГК РСФСР, которая возникшие правоотношения не регулирует, поскольку истица претендует на половину земельного участка не как наследница, а как пережившая супруга, в связи с чем данное требование должно разрешаться с учетом норм семейного законодательства.

Комментарий. В соответствии со ст. 244 ГК РФ, ст. 256 ГК РФ имущество, приобретенное супругами во время брака, является их общей совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества.

В ст. 34 Семейного кодекса РФ определен перечень видов имущества, которое может относиться к приобретенному в период брака.

В то же время согласно ст. 36 Семейного кодекса РФ собственностью каждого из супругов является имущество, принадлежащее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам.

При приобретении по возмездному договору земельного участка на имя одного из супругов в период брака такой земельный участок поступает в совместную собственность супругов. В случае если земельный участок был до 30.10.2001 предоставлен одному из супругов в период брака в постоянное безвозмездное пользование или пожизненное наследуемое владение, а затем ему же был передан в собственность не на основании безвозмездной сделки, а на основании акта государственного или муниципального органа, который согласно ст. 10 ГК РФ является основанием возникновения прав и обязанностей, то такой земельный участок необходимо признавать общим совместным имуществом. Выделенный в период брака из муниципальных или государственных земель участок поступает в общее пользование, а не в индивидуальное пользование супругов. Супруги вкладывают в освоение участка совместный труд, выращивают насаждения, возводят постройки, поэтому земельный участок становится общим совместным имуществом.

Предоставление земельного участка одному из супругов нельзя отождествлять с отношениями по приватизации жилых помещений. Как известно, Законом Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 04.07.91 N 1541-1 с дополнениями от 15.05.2001 N 54-ФЗ установлено, что приватизация жилья является бесплатной передачей в собственность граждан Российской Федерации на договорной основе занимаемых ими жилых помещений. То есть при передаче жилых помещений требуется волеизъявление всех лиц, пользующихся жилым помещением, на получение этого имущества в собственность.

В данном случае имеет место безвозмездная сделка, и такое имущество в долевом выражении становится собственностью каждого из супругов.

Земельным законодательством не предусмотрено получение согласия от супруга на передачу в собственность гражданину земельного участка, т.к. приватизация, как ранее было указано, производится не на основании сделки, а на основании акта органа местного самоуправления.

Поэтому, учитывая особенность земли как объекта недвижимого имущества, в случаях передачи гражданину, состоящему в браке, в собственность земельного участка как за плату, так и бесплатно это имущество поступает в общую совместную собственность супругов.

Учитывая вышеизложенное, нотариальная, судебная и регистрационная практика области исходит из того, что для совершения одним из супругов сделки по распоряжению земельным участком необходимо получить согласие другого супруга, предусмотренное статьей 35 Семейного кодекса РФ.

Так, Ф. предъявила иск к своему мужу Ф. и Ю. о признании недействительным договора купли - продажи дома в д. Мамыри Наро - Фоминского района и земельного участка площадью 1900 кв. м, удостоверенного 04.06.98 частным нотариусом г. Апрелевки, указав, что выделенный, а затем оформленный на имя мужа земельный участок в период брака стал общим совместным имуществом и согласие на его отчуждение она не давала, сделку от имени мужа заключал по доверенности Б., который указал нотариусу, что у продавца нет супруги. Решением городского суда от 05.09.2000 требования Ф. были удовлетворены, сделка признана недействительной, суд обязал Ю. передать дом и земельный участок в совместную собственность Ф.

Комментарий. Сделка была заключена с нарушением требований закона, т.е. без согласия супруги, поэтому является ничтожной с момента ее заключения.

В случае если земельный участок был получен одним из супругов до брака первоначально в собственность, то он признается собственностью этого супруга. Однако если после вступления в брак на таком земельном участке супруги на общие совместные средства возвели дом, другие строения и при разделе каждый из них вправе претендовать на получение в собственность по 1/2 доли дома, то у второго супруга согласно ст. 35 ЗК РФ возникает преимущественное право на приобретение части земельного участка в собственность по основаниям ст. 250 ГК РФ, в случае, если супруг - собственник земельного участка решит произвести возмездное отчуждение своей части дома и всего земельного участка, а в случае безвозмездной сделки - иное, например, сервитутное право пользования частью земельного участка.

14. Права на земельные доли и долевой земельный участок, полученные при реорганизации сельскохозяйственных предприятий. Регулирование отношений по землям сельхозназначения

В судебной практике области к особо сложным спорам относятся дела из отношений, сложившихся при реорганизации в аграрном секторе, в частности, по искам бывших членов колхозов или совхозов о предоставлении им земельной доли в натуре.

Как известно, реорганизация колхозов и совхозов началась с Указа Президента РФ от 27.12.91 N 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" и постановления Правительства РФ от 29.12.91 N 86 "О порядке реорганизации колхозов и совхозов", которыми в оборот были активно включены земли сельскохозяйственного назначения. Началась приватизация сельскохозяйственных земель.

Данный Указ обязал местные администрации обеспечить выдачу гражданам, ставшим собственниками земли, соответствующих свидетельств на право собственности на землю (земельные доли). Указы Президента РФ от 25.03.92 N 301, от 14.10.92 N 1229, от 27.10.93 N 1767, от 22.07.94 N 1535 (в редакции Указа от 16.04.98), от 14.02.96 N 198, от 16.05.97 N 485 определили порядок приобретения в собственность земли гражданами и юридическими лицами и соответственно совершения ими сделок с землей.

Согласно постановлению Правительства РФ от 01.02.95 N 96 "О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев" момент возникновения права собственности на земельный участок (земельную долю) определялся датой принятия органами местного самоуправления решения о передаче земель в общую долевую собственность участников сельскохозяйственных организаций.

Право собственности на землю, возникшее при передаче земель в общую долевую собственность участников сельскохозяйственной организации, могло быть оформлено в двух вариантах:

1. Как доля в праве общей собственности на весь переданный бывшим членам колхоза или совхоза земельный участок без выделения этой доли на местности (далее - земельная доля).

2. Как право собственности на земельный участок, соответствующий по площади и качеству земельной доле, но реально выделенный на местности (далее - долевой земельный участок, который выделяется в счет земельной доли).

Собственник земельной доли согласно ст. 252 ГК РФ имеет право по соглашению с другими участниками долей собственности зарегистрировать право собственности на земельный участок, то есть выделить его в счет своей доли из общего имущества.

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о выделе доли решение принимается либо органами местного самоуправления при участии Комитета по земельным ресурсам и землеустройству (Указ Президента РФ от 07.03.96 N 337 (ред. от 25.01.99) "О реализации конституционных прав граждан на землю"), либо в судебном порядке в соответствии со ст. 252 ГК РФ.

У сособственников земель, находящихся в пользовании сельскохозяйственных организаций, реорганизация которых проведена по особым условиям, предусмотренным пп. 20-23, 26 Положения о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий, утвержденного постановлением Правительства РФ от 04.09.92 N 708, а также сельскохозяйственных организаций, производственная деятельность которых целесообразна как единое целое без выделения долей земельных участков и имущественных паев, о чем указано в постановлении Главы Администрации Московской области от 24.09.96 N 466-ПГ (ред. от 26.03.2001) "О перечне сельскохозяйственных предприятий, производственная деятельность которых целесообразна как единое целое без выделения в натуре земельных долей и имущественных паев", может быть произведена только регистрация права общей собственности.

При выходе из состава таких организаций собственники земельных долей имеют право только на денежную компенсацию стоимости земельной доли по нормативной цене земли.

Собственник земельного участка, выделенного в счет земельной доли, в соответствии с Указом Президента РФ от 07.03.96 N 337 "О реализации конституционных прав граждан на землю" имеет право по своему усмотрению, что соответствует ст. 246 ГК РФ, использовать этот участок: для организации КФХ; для расширения личного подсобного хозяйства; для передачи в аренду сторонним сельскохозяйственным и другим организациям; для передачи в залог; для отчуждения иным способом без изменения целевого назначения земель.

При совершении сделок с земельными долями должно соблюдаться преимущественное право покупки остальными участниками долевой собственности применительно к ст. 250 ГК РФ. Сделки с земельными участками осуществляются собственником самостоятельно.

Сделки по отчуждению земельных долей, а также земельных участков подлежат обязательной государственной регистрации, которая имеет свои особенности, а именно:

При регистрации права собственности на земельную долю объектом собственности является весь земельный участок, предоставленный всем гражданам в соответствии со списком, утвержденным правоустанавливающим документом о реорганизации сельскохозяйственного предприятия.

В реестр вносятся данные о земельном участке (участках), предоставленном членам реорганизованного сельскохозяйственного предприятия. Кадастровый номер у такого участка, как правило, отсутствует. Земельная доля в реестре в графе "Доля" выражается в виде дроби, в числителе которой указывается единица, а в знаменателе - число правообладателей, указанное в списке.

Для государственной регистрации права собственности на земельную долю представляются: заявление о государственной регистрации права собственности на земельную долю; документы, удостоверяющие личность заявителя; правоустанавливающие документы (решение о реорганизации сельскохозяйственного предприятия со списком участников долевой собственности, решение органов местного самоуправления о передаче земельного участка в долевую собственность с планом земельного участка); подлинные платежные документы, подтверждающие внесение платы за регистрацию.

Для государственной регистрации права собственности на земельный участок, выделенный в счет земельной доли, представляются: заявление о государственной регистрации права собственности на долевой земельный участок; документы, удостоверяющие личность заявителя; протокол соглашения участников долевой собственности о выделении долевого земельного участка (либо соответствующее решение органа местного самоуправления, либо решение суда) с приложением плана участка, удостоверенного органом кадастровых работ, подлинные платежные документы, подтверждающие внесение платы за регистрацию.

Необходимо учитывать, что собственник земельной доли без согласия других участников долевой собственности имеет право завещать свою земельную долю, т.е. передавать по наследству любому физическому или юридическому лицу, а также государству, т.е. в таких случаях осуществляется переход (передача) земельной доли по наследству по закону или по завещанию.

Государственная регистрация права на наследуемую земельную долю (ее часть) каждого наследника является юридическим актом, удостоверяющим переход права собственности на земельную долю от наследодателя к наследникам.

Для осуществления государственной регистрации права на наследуемую земельную долю каждый из наследников представляет в Регистрационную палату следующие документы: заявление о государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности; свидетельство о праве собственности наследодателя на земельную долю; свидетельство о праве на наследство; документ, удостоверяющий личность наследника; справку из сельскохозяйственной организации о том, что земельная доля не была внесена наследодателем в уставный (складочный) капитал или в паевой фонд; справку из местного комитета по земельным ресурсам и землеустройству о том, что наследодатель не распорядился своей земельной долей иным способом; подлинные платежные документы, подтверждающие внесение платы за регистрацию.

Продажа земельной доли производится с соблюдением правил статьи 250 ГК РФ, согласно которой при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

Продавец доли обязан известить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых ее продает. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую земельную долю, продавец вправе продать ее любому лицу.

Если продавец земельной доли нарушит условия преимущественного права покупки, то любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

При регистрации и отчуждении земельной доли не требуется составления передаточного акта, так как передача реального объекта отсутствует. В данном случае предоставляется общий план земельного участка. Момент перехода доли в праве общей долевой собственности по договору купли - продажи подлежит государственной регистрации, а право на долю переходит к приобретателю с момента такой регистрации, на что указано в п. 2 ст. 223 ГК РФ. После государственной регистрации договора купли - продажи земельной доли покупателю выдается свидетельство о государственной регистрации доли в праве.

Собственник земельной доли без согласия других участников долевой собственности может подарить свою земельную долю родственникам и другим лицам, а также государству, муниципальному образованию или юридическому лицу. Получателями дара могут быть как члены сельскохозяйственной организации, так и посторонние лица, на что содержится указание в Указе Президента РФ от 27.10.93 N 1767 (ред. от 25.01.99) "О регулировании земельных отношении и развитии аграрной реформы в России".

Договор дарения подлежит государственной регистрации. После государственной регистрации договора дарения проводится государственная регистрация перехода права собственности на земельную долю, при этом правоустанавливающим документом является договор дарения.

Собственник земельной доли имеет право передать земельную долю в собственность любому юридическому и физическому лицу на условиях договора пожизненной или постоянной ренты либо пожизненного содержания с иждивением. Сделка заключается в том, что собственник земельной доли (получатель ренты) передает другому лицу (плательщику ренты) в собственность земельную долю, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученную земельную долю периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. Получатель ренты может передать земельную долю плательщику ренты бесплатно без согласия других участников долевой собственности либо за плату - но в этом случае получатель ренты обязан выполнить условия преимущественного права покупки договора ренты остальными участниками долевой собственности. Договор пожизненной или постоянной ренты либо пожизненного содержания с иждивением подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. После государственной регистрации договора проводится государственная регистрация перехода права собственности на земельную долю, при этом правоустанавливающим документом является договор ренты.

Собственник земельной доли или земельного участка, полученного в счет земельной доли, вправе внести их в уставный (складочный) капитал или паевой фонд сельскохозяйственной организации.

Передача земельной доли в уставный (складочный) капитал или паевой фонд сельскохозяйственной организации отражается в учредительных документах сельскохозяйственной организации, принимающей земельные доли в качестве паевых или учредительных взносов для использования с целью производства сельскохозяйственной продукции.

При передаче земельной доли в уставный (складочный) капитал или паевой фонд сельскохозяйственной организации в ее учредительных документах должны быть определены условия передачи земельной доли, порядок оценки земельной доли в стоимостном выражении, а также порядок и последствия выхода участника из состава сельскохозяйственной организации, порядок, условия и сроки компенсации доли участия (пая) при выходе из состава хозяйственного общества, хозяйственного товарищества, кооператива.

При передаче земельной доли в уставный (складочный) капитал или паевой фонд сельскохозяйственной организации может заключаться отдельный договор между сельскохозяйственной организацией и собственником земельной доли, который государственной регистрации не подлежит. После регистрации в установленном порядке учредительных документов сельскохозяйственная организация как юридическое лицо, к которому перешла сумма земельных долей, внесенных в качестве вклада, становится собственником части земли, выделенной при реорганизации сельскохозяйственного предприятия. Она вправе ходатайствовать об установлении местоположения и выносе в натуре границ земельного участка, соответствующего по площади и качественной оценке сумме земельных долей, внесенных гражданами в качестве вклада.

Для регистрации права собственности юридического лица на выделенный в счет земельных долей земельный участок должно быть предоставлено решение сособственников о выделе границ участка в натуре или соответствующее решение органов местного самоуправления, на что было указано в Указе Президента РФ от 07.03.96 N 337 (ред. от 25.01.99) "О реализации конституционных прав граждан на землю".

При передаче земельной доли в качестве вклада бывший собственник земельной доли становится участником (членом) хозяйственного общества (товарищества) и получает акцию (долю) в его уставном (складочном) капитале.

При внесении земельной доли в качестве взноса в паевой фонд сельскохозяйственного кооператива по соглашению сторон может заключаться отдельный договор между кооперативом и собственником земельной доли. Земельная доля в качестве паевого взноса вносилась с условием и без условия ее возврата в натуре в случае выхода члена из состава кооператива. Право собственности на земельную долю переходило к кооперативу как юридическому лицу. Учредительным документом, регулирующим взаимоотношения членов сельскохозяйственного производственного кооператива, являлся его устав, утвержденный общим собранием кооператива.

При внесении в устав кооператива положения о невозможности изъятия земельной доли в натуре при выходе члена кооператива из его состава ему выплачивалась денежная компенсация. При внесении в устав кооператива положения о возможности изъятия земельной доли в натуре при выходе члена кооператива из его состава он был обязан письменно уведомить орган управления кооператива о своем намерении в срок, установленный уставом.

Данный порядок применялся к правоотношениям, возникшим до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, т.е. до 30.10.2001.

До введения в действие федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения субъекты Российской Федерации, оборот земель в которых до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации регулировался соответствующими законами указанных субъектов Российской Федерации, продолжают осуществлять оборот земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с законами указанных субъектов Российской Федерации. Как было указано ранее, такой закон в Московской области имеется.

Земельный кодекс РФ в п. 3 ст. 3 установил приоритет гражданского законодательства в регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними.

На основании ст. 129, 209, 260 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также Федерального закона от 16.04.2001 N 45-ФЗ "О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации" и Федерального закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" можно сделать вывод, что оборот земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в собственности, осуществляется свободно собственниками с учетом требований об обязанности сохранения категории земель.

При этом необходимо отметить, что положение п. 1 ст. 260 ГК РФ не относится к обороту земель, входящих в состав земель сельскохозяйственного назначения, на которых расположены земельные участки сельскохозяйственных угодий (ст. 1 Федерального закона "О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Федеральный закон "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" от 16.04.2001 N 45-ФЗ), до введения в действие Земельного кодекса РФ (30.10.2001). Данная норма в соответствии с п. 1 ст. 129 ГК РФ распространяется и на переход права в порядке наследования.

Кроме того, необходимо отметить, что данный порядок после вступления в действие Земельного кодекса РФ не относился к долевой собственности на земельный участок реорганизованного сельскохозяйственного предприятия, то есть доля в праве (идеальная земельная доля) может переходить по наследству, вноситься в уставный капитал предприятий, организаций, отчуждаться в соответствии с требованиями по продаже доли в праве общей собственности, т.к. эти земельные доли, полученные по ранее изложенным правилам, относятся к вторичному рынку земельных прав.

Возвращаясь к вопросам регистрации прав на доли и земельные участки, необходимо указать следующее.

Признание земли объектом недвижимости повлияло на ее статус как гражданско - правового института. Руководствуясь положениями гражданского права, по которым объект, вовлеченный в гражданский оборот, должен иметь соответствующие характеристики, позволяющие его однозначно идентифицировать и классифицировать для того, чтобы, в конечном счете, иметь возможность определить стоимостной эквивалент объекта, появилась реальная необходимость введения государственной регистрации правоустанавливающих документов в регистрационной (поземельной) книге, отраженной в Указе Президента Российской Федерации от 27.10.93 N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России". С момента вступления данного Указа в силу гражданам - работникам реорганизованных с/х предприятий были выданы свидетельства на право собственности на земельную долю, хотя норма Указа о выдаче свидетельства относилась только к собственникам земельных долей, которые не распорядились своим правом, а не ко всем гражданам - работникам с/х предприятий. В связи с нечетким пониманием нормы Указа соответствующими комитетами по земельным ресурсам и землеустройству возникла серьезная правовая проблема, которая сегодня может быть решена путем формирования судебной практики, основанной на применении законодательства. Проблема состоит в том, что свидетельства комитетами по земельным ресурсам и землеустройству выдавались гражданам после того, как они в соответствии с Указом Президента РФ от 27.12.91 N 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР", постановлениями Правительства от 29.12.1991 N 86 "О порядке реорганизации колхозов и совхозов" и от 04.09.92 N 708 "О реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий" уже распорядились своими правами на землю (земельную долю) различными способами либо внесли ее в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ, либо в паевой фонд кооператива, то есть утратили свое право на землю. Кроме того, ряд граждан - работников сельскохозяйственных предприятий иным путем приобрели права на землю, когда в соответствии со ст. 69 Земельного кодекса РСФСР от 25.04.91 земля была получена в собственность юридическим лицом (колхозом, сельскохозяйственным кооперативом, акционерным обществом).

Комментарии
Комментирование через социальные сервисы Facebook и Вконтакте: