Все документы

Статья 85 ЗК РФ. Состав земель населенных пунктов и зонирование территорий

1. В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:

1) жилым;

2) общественно-деловым;

3) производственным;

4) инженерных и транспортных инфраструктур;

5) рекреационным;

6) сельскохозяйственного использования;

7) специального назначения;

8) военных объектов;

9) иным территориальным зонам.

2. Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.

3. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

4. Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если:

виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования;

их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

В случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов.

Реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.

5. Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам.

6. Земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами согласно градостроительным регламентам.

7. Земельные участки в составе производственных зон предназначены для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными предназначенными для этих целей производственными объектами согласно градостроительным регламентам.

8. Земельные участки в составе зон инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры, а также объектами иного назначения согласно градостроительным регламентам.

9. Земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма.

10. В пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.

Земельные участки, включенные в состав зон особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными статьями 94 - 100 настоящего Кодекса.

Земельные участки, на которых находятся объекты, не являющиеся памятниками истории и культуры, но расположенные в границах зон охраны памятников истории и культуры, используются в соответствии с градостроительными регламентами, установленными с учетом требований охраны памятников истории и культуры.

11. Земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах - земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, - используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки.

12. Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Комментарий к ст. 85 ЗК РФ

  1. 1

    Комментируемая статья раскрывает целевое назначение земель населенных пунктов. Причем если в ст. 83 Кодекса дается лишь общее понятие о целевом назначении земель рассматриваемой категории, в ст. 85 это понятие детализируется путем указания на конкретные виды использования земельных участков в границах населенных пунктов.

    Пункт 1 ст. 85 ЗК РФ содержит перечень территориальных зон, основу выделения которых составляет функциональное назначение, т.е. определенные цели и параметры использования земель. Согласно п. 7 ст. 1 ГрК РФ к территориальным относятся зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты. В свою очередь, под градостроительным регламентом понимаются устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства (п. 9 ст. 1 ГрК РФ).

    Дифференциация земель населенных пунктов по функциональному назначению имеет глубокие исторические корни. В советском земельном праве генеральными планами городов, планами земельно-хозяйственного устройства территорий определялись конкретные направления использования земель населенных пунктов для промышленного, жилищного, иного строительства, благоустройства, размещения мест отдыха населения. Исходя из выбранных направлений выделялись земли (зоны) различного функционального назначения.

    В современном виде нормы о зонировании были перенесены в ЗК РФ из Градостроительного кодекса 1998 г., в соответствии с которым использование земель населенных пунктов регламентировалось правилами землепользования и застройки, представляющими совокупность схем (карт) зонирования и градостроительных регламентов, утверждаемых органами местного самоуправления на основе определенных в процессе зонирования видов и ограничений использования территорий для градостроительной деятельности.

    Градостроительный кодекс 2004 г. также предполагает регулирование использования территорий (за рядом исключений) посредством градостроительных регламентов. В то же время в ст. 1 ГрК РФ 1998 г. градостроительный регламент определялся несколько иначе, чем в действующем Градостроительном кодексе (как совокупность параметров и видов использования земельных участков, а также допустимых изменений объектов недвижимости при осуществлении градостроительной деятельности в пределах каждой зоны).

    Несмотря на некоторые различия, нормы ЗК РФ, ГрК РФ 1998 и 2004 гг. о зонировании позволяют охарактеризовать градостроительный регламент как подготовленное особым образом (по форме и содержанию) описание видов и параметров использования земель и земельных участков, других объектов недвижимости в пределах определенной территории (территориальной зоны). С этой точки зрения градостроительный регламент выступает как результат процесса зонирования. Юридическое значение градостроительный регламент приобретает лишь при наличии утвержденного в установленном порядке генерального плана поселения (с соответствующей схемой зонирования) и правил землепользования и застройки. В этом случае зонирование может рассматриваться как особая форма территориального планирования, завершающее формирование правового режима земель, дифференцирующее параметры использования земельных ресурсов (ч. ч. 8, 9 ст. 36 ГрК РФ).

    Перечень территориальных зон, предусмотренный п. 1 ст. 85 ЗК РФ, не является исчерпывающим. Помимо перечисленных в ст. 85 Земельного кодекса правилами землепользования и застройки могут предусматриваться иные виды территориальных зон (ст. 35 ГрК РФ).

    В отличие от положений ст. 85 ЗК РФ, действующий Градостроительный кодекс предусматривает формирование территориальных зон не только в границах населенных пунктов, но и за их пределами, независимо от категории земель. Исключение составляют земли лесного фонда, земли, покрытые поверхностными водами, земли запаса, земли особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственные угодья в составе земель сельскохозяйственного назначения, земельные участки, расположенные в границах особых экономических зон, применительно к которым территориальные зоны не выделяются (п. 7 ст. 1, ч. 6 ст. 36 ГрК РФ).

  2. 2

    Пункт 2 комментируемой статьи посвящен общим требованиям к границам территориальных зон, правилам установления градостроительных регламентов.