Все документы

Статья 63 ЖК РФ. Форма договора социального найма жилого помещения

1. Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.

2. Типовой договор социального найма жилого помещения утверждается Правительством Российской Федерации.

Комментарий к ст. 63 ЖК РФ

  1. 1

    Комментируемая статья требует заключения договора социального найма в письменной форме. Такое условие содержалось и в ЖК РСФСР (ст. 51), однако на практике не соблюдалось. Договор подлежал заключению на основании ордера. ЖК РФ ордер упразднил (см. комментарий к ст. 57).

    Согласно ЖК РФ основанием для вселения на условиях социального найма является договор, который заключается на основании решения о предоставлении жилья.

  2. 2

    Договор как социального найма, так и коммерческого заключается в простой письменной форме (см. ст. 161 ГК РФ). Комментируемая статья не содержит положений о последствиях несоблюдения письменной формы, поэтому необходимо обратиться к правилам ГК РФ. Нарушение письменной формы не влечет в данном случае недействительности договора, но лишает стороны права - при возникновении спора - подтверждать сделку и ее условия свидетельскими показаниями; однако это не мешает им приводить письменные и другие доказательства (ст. 162 ГК РФ).

    Принимая во внимание нормы ст. 69 ЖК РФ о необходимости указать в договоре социального найма членов семьи нанимателя (ч. 3), отказ от заключения договора в письменной форме ставит членов семьи нанимателя (в случае жилищного спора) в тяжелое положение при доказывании своих прав.

  3. 3

    Комментируемой статьей (ч. 2) предусматривается утверждение типового договора социального найма жилого помещения.

    Типовой договор социального найма утвержден Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 N 315.

    Положения Типового договора социального найма соответствуют нормам ЖК РФ, в частности о:

    предоставлении изолированного жилого помещения, пригодного для проживания;

    том, что нанимателем жилья может быть только гражданин;

    письменной форме договора;

    обязанности нанимателя своевременно вносить плату за жилье и коммунальные услуги;

    необходимости поддерживать жилье в надлежащем состоянии;

    равных с нанимателем правах членов его семьи по пользованию жилым помещением.

    То же можно сказать и в отношении обязанностей нанимателя (п. 4):

    использовать жилое помещение по назначению;

    поддерживать в надлежащем состоянии жилое помещение;

    проводить текущий ремонт жилого помещения;

    не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения без соответствующего согласования;

    своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

    уплачивать пеню в случае несвоевременной оплаты жилья и коммунальных услуг;

    переселяться на время капитального ремонта в предоставляемое наймодателем жилое помещение;

    информировать наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

    Эти нормы соответствуют ст. 26, 67, 83, 88, 156 Кодекса. Обязанности наймодателя (п. 5) учитывают положения ст. 65, 66 ЖК РФ.

    При изложении прав сторон договора (п. 6 и 8) использованы нормы ст. 61, 65, 67, 70 - 72, 76, 80 - 83 ЖК РФ. В п. 10, 11 (расторжение договора) воспроизведена ст. 83 ЖК РФ.

    Отметим, что в этом документе использованы положения Типового договора найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда в РСФСР, утв. Постановлением Совета Министров РСФСР от 25.09.85 N 415 (признан утратившим силу - п. 3 Постановления Правительства РФ от 21.05.2005 N 315).

    Из числа иных положений действующего Типового договора социального найма можно отметить: подп. "г" п. 4 - об обеспечении сохранности помещений и инженерного оборудования; подп. "к" п. 4 - в части освобождения жилого помещения; подп. "л" п. 4 - предусматривающий обязанность нанимателя допускать в жилье представителей наймодателя; подп. "е" п. 5 - об обязанности наймодателя принимать участие в подготовке домов к эксплуатации в зимних условиях.